Trajnostni razvoj mesta je stvar jasne, realne in dolgoročne vizije na eni strani ter čistega pragmatizma na drugi. Še pomembneje je, da se oblast ne glede na svojo politično usmerjenost zaveda, da vse, kar je vezano na razvoj mesta, ni stvar predvolilnih obljub ali mini projektov, ki jih je mogoče realizirati znotraj enega mandata, ampak zahteva vztrajnost in doslednost v daljšem časovnem razdobju. Na Dunaju je že od nekdaj tako, zato se mesto razvija izjemno hitro, hkrati pa izjemno trajnostno. Projekti, ki jih izvajajo Dunajčani – ne glede na to, ali gre za manjši večstanovanjski objekt ali za velike vizionarske projekte, kot je gradnja mesta Seestadt v predmestju Aspern, vrednega prek 5 milijard evrov – sledijo urbanemu akcijskemu načrtu, katerega glavna vizija je ustvariti trajnostno urbano okolje za vse prebivalce. Še pomembneje je to, da je za vsak projekt izdelana trdna finančna konstrukcija, ki v večini primerov temelji na javno-zasebnih partnerstvih. S tem sta vsaki udeleženi strani zagotovljena ustrezna korist in zaslužek, tudi ko gre za socialna najemniška stanovanja.

Če sta v Sloveniji zaslužek in dobiček skorajda vulgarni besedi, se na Dunaju zavedajo, da brez tega novih investicij preprosto ni mogoče izpeljati. Če ti uspe ustvariti pošten sistem, v katerem so pravila igre znana, potem investicije v socialna stanovanja, vrtce, šole in druge javne objekte z lahkoto postanejo zanimive tudi za zasebne vlagatelje. Tako mesto in zasebniki rešujejo goreče urbane probleme, ne da bi preveč obremenili občinski (javni) proračun. Za delovanje takšnega sistema je bilo treba sprejeti množico strategij in ukrepov, ki niso le birokratske narave, ampak temeljijo predvsem na zdravi logiki. Povzeti jih je mogoče v nekaj izhodiščih:

– Za noben projekt ne čakajo, da denar »pade z neba«.

Veliki projekti, vredni tudi po 4 milijarde evrov, kot je na primer prenova glavne železniške postaje, so financirani z izhodiščnimi vprašanji: »Kaj moramo urediti? Koliko bo to stalo? Ali je mogoče iz obstoječega generirati denar, da bi bilo projekt mogoče financirati?« Tako so Dunajčani staro železniško infrastrukturo, ki je zasedala preveliko območje v centru mesta, s krepko prostorsko racionalizacijo železniških tirov spremenili v nekaj, kar je trajnostno naravnano, celovito, sodobno in uporabniku prijazno. S tem pa je ostalo še ogromno prostora, dovolj za veliko stanovanjsko sosesko s 5.000 stanovanji, 8 hektarov velik mestni park, poslovne stavbe s 15.000 delovnimi mesti, hotele in še mnogo drugega, kar je pravzaprav prispevalo k financiranju celotnega projekta.

– V soseskah z redko pozidavo in dobro javno infrastrukturo (javna komunala in javni promet) se spodbuja nova gradnja– da se stavbno zemljišče, ki je na voljo, v čim večji meri izkoristi.

To še posebej velja za neposredno bližino postaj podzemne železnice. Čeprav z novogradnjami spreminjajo podobo in značaj soseske, se mestna uprava vseeno drži načela: če je draga infrastruktura že zgrajena, se lahko območje z novo pozidavo maksimalno zgosti in izkoristi. Takšen ukrep omogoča razvoj mesta znotraj obstoječega urbanega tkiva.

– Izjemno pomembno se jim zdi reševanje stanovanjske problematike vseh socialnih skupin in vseh generacij.

Zato je mogoče na Dunaju (še posebej v novonastajajočem Seestadtu) videti stavbo z razmeroma luksuznimi stanovanji v neposredni bližini stanovanjskega bloka s socialnimi stanovanji za mlade družine ali študentskega doma za študente. S tem ukrepom zagotavljajo družbeno pestrost znotraj območja in zmanjšujejo socialne probleme.

– V primerjavi s standardnim sistemom gradnje socialnih stanovanj, ki se tudi prakticira v Sloveniji – kjer si mora javna institucija (državna ali občinska) najprej zagotoviti sredstva za celoten projekt, nato pa za arhitekturni projekt, predhodno izbran na javnem arhitekturnem natečaju, z javnim razpisom izbrati najugodnejšega gradbenega izvajalca za gradnjo – so na Dunaju celoten postopek obrnili na glavo.

V okviru programa, imenovanega »Bauträgerwettbewerbe«, za vsak projekt socialne gradnje razpišejo natečaj, na katerega se prijavijo različni »developerji«, katerih tim sestavljajo arhitekti, gradbeni izvajalci in drugi inženirji.

Na razpisanem natečaju vsak potencialni investitor predlaga svojo shemo pozidave na podlagi lastne finančne konstrukcije. Vse prejete predloge pregleda multidisciplinarna komisija in poda oceno po posameznih, enakovrednih si področjih (ekonomija, »social sustainability«, arhitektura, ekologija).[1] Izbrani investitor mora za svoj predlog, s katerim je kandidiral pred komisijo, pridobiti ustrezno gradbeno dovoljenje, objekt zgraditi ter ga nato kot lastnik upravljati in oddajati stanovanja. S takšnim pristopom so zagotovljene optimalne rešitve za dano območje in v splošnem je dosežena najboljša raven kakovosti. Tako je v celotnem procesu onemogočeno »napihovanje« cen, ker mora investitor za znano višino najemnine (7,5 €/m2/mesec) izpeljati celoten postopek gradnje in ustrezno voditi upravljanje.

– V vseh segmentih gradnje socialnih stanovanj vlada trdno zavedanje glede tega, kaj je namen socialnega stanovanja, zato ni eksperimentov.

V gradnji se uporabljajo le preverjeni in kakovostni materiali nižjega cenovnega razreda, kot so cinkana obdelava jeklenih elementov, standardni omet na fasadi, aluminijasta okna in podobno. Arhitekturna zasnova objekta je pragmatična. Čeprav denarja za arhitekturne ekshibicije v oblikovanju ni, se za vsak objekt sprojektira kakšen zanimiv detajl ali kreativna, a obenem poceni rešitev. Razkošja v socialnih stanovanjih ni. Upoštevana je primerna velikost stanovanja, ki po pravilniku ne sme presegati 55 m2 za dvosobno, 70 m2 za trosobno in 85 m2 za štirisobno stanovanje.

Vse zgoraj našteto bi lahko ostalo le na papirju, če v ozadju ne bi bilo ljudi, ki te ukrepe vestno izvajajo. Prav tako ne bi bilo novega mesta Seestadt, projekta, ki je zahteval mnogo zunajserijskih rešitev, jasno vizijo in krepak pogum vseh vpletenih. Vse to jasno kaže, da se lahko naredi veliko, in dobro znani izgovori, kot so »ne da se«, »ni denarja«, »zakonodaja tega ne omogoča« itd., niso na mestu. So le izkaz prelaganja odgovornosti in izmikanja trdemu delu z iskanjem najboljših rešitev.

Spisala:
Srđan Nađ
Urška Podlogar Kos

[1]
Ekonomija (ocena skupnega stroška gradnje in smiselnosti posameznih postavk),
»social sustainability« (praktičnost rabe prostorov, zmanjševanje stroškov skozi planiranje, ustvarjanje skupnosti in fleksibilnost zasnove),
arhitektura (urbanistična zasnova, arhitekturna zasnova, funkcionalnost) in
ekologija (raba obnovljivih virov energije, zagotavljanje zdravega bivalnega okolja, kakovost zunanjih površin).

 

Prijavi se na Outsider novice

Ena misel na “Ko developerji tekmujejo, kdo bo gradil in oddajal socialna stanovanja

Dodaj odgovor

Vaš e-naslov ne bo objavljen. * označuje zahtevana polja