Zakaj je stanovanje na Dunaju cenejše kot v Ljubljani?

od • junij 15, 2017 • Razmislek, Urbano2 komentarja4433

Začnimo s pomembnim dejstvom, da je vrednost denarja relativen pojem, posledično pa tudi naša presoja, ali je nekaj drago ali poceni. Za statistično povprečno slovensko plačo bi lahko rekli, da je solidno visoka, vendar je njen znesek skoraj enak minimalni plači v Avstriji[1], medtem ko bi za ta znesek v Vietnamu lahko imeli hišo, hišno pomočnico, avto ipd. Torej, je presoja, ali je nekaj drago ali poceni odvisna od naše kupne moči, ne pa od dejanskega zneska.

Slika 1 // primerjava razmerij neto povprečnih prihodkov in najemnine za 75 m² veliko stanovanje pri stanovanjskem skladu

* opomba: za izhodišče smo vzeli višina najemnine 7,5 €/m²/mesec, kljub napovedi, da bi ta lahko bila 8 €/m²/mesec

Stroški bivanja –  nakupa ali najema stanovanja ter stroški vzdrževanja – v splošnem »pojejo« precejšnji del naših neto prihodkov, obenem pa predstavljajo pomembno in neizogibno finančno obveznost. Iz tega razloga je v interesu družbe, da ustvari pogoje, v katerih je splošni populaciji zagotovljen varen in dolgoročen sistem, ki jim omogoča reševanje stanovanjskega vprašanja. V ta namen razvite države ustanavljajo stanovanjske sklade, da rešujejo stanovanjski problem na način zagotavljanja ustreznih bivalnih enot v urejenem okolju. Če smo bolj natančni: v Avstriji, Nemčiji, Franciji – skladi niso humanitarne organizacije, ki bi zastonj podarjale stanovanja, temveč predstavljajo sistem, ki zagotavlja najemniška stanovanja in jih oddaja v najem. Pri tem pa s pobrano najemnino v celoti pokrijejo vse stroške gradnje, obratovanja, vzdrževanja, amortizacije idr. Za vse to zadošča višina najemnine na Dunaju 7,99 €/m²/mesec, v Nemčiji v Bremnu prav tako 7,99 €/m²/mesec, v Helsinkih na Finskem 10,55 €/m²/mesec, v Franciji pa v povprečju 6,80 €/m²/mesec[2]. Za najemnika so ti zneski relativno nizki glede na odstotek mesečnega neto dohodka in absolutno ugodnejši alternativni varianti nakupa nepremičnine. V vseh omenjenih državah skladi pomagajo regulirati in usmerjati urbani razvoj, ko s planiranim številom bivalnih enot v sodelovanju z mestom skupaj gradijo urbano vizijo razvoja mesta v skladu prostorskim planom. Stanovanja gradijo kot odgovor na potrebe in zmožnosti najemnikov ter v skladu z mestno in regijsko vizijo urbanega razvoja.

Da pa bi lahko dosegli kakovosten stanovanjski sistem, se moramo zavedati, da stanovanje ni nič več kot navaden izdelek, kot je recimo iPhone, liter mleka, sir, vino, avto ipd. Zato mora biti socialno stanovanje prilagojeno uporabniku v smislu vsebine, funkcionalnosti, kakovosti in, najpomembnejše, višine najemnine, ki jo mora vsak mesec plačati najemnik. Na Dunaju se zavedajo vsega tega, zato imajo zelo uspešen stanovanjski sklad, oziroma celo več skladov. Skladi jasno vedo, za koga gradijo stanovanja, kakšen je socialni položaj njihovih najemnikov, kakšne so njihove potrebe in kakšni so splošni stanovanjski trendi. Zelo natančno vedo, s koliko denarja njihovi najemniki razpolagajo in kje je njihov zgornji limit za najem, da jim ostane zadosti za dostojno bivanje. Najemnine na Dunaju so definirane tako, da pokrijejo stroške izgradnje, vzdrževanja, izgube vrednosti nepremičnine, obenem pa imajo določen zgornji limit višine, ki ne sme preseči 20-25 % mesečnega neto prihodka najemnika[3]. Če omenim še nekaj, kar je izjemno pomembno: na Dunaju je v fondu 200.000 stanovanj stanovanjskih skladov, zato družine relativno enostavno zamenjajo stanovanje, če se spremenijo njihove potrebe. To družinam omogoča, da lahko skozi celo življenje stanovanjski problem rešujejo znotraj sklada. Dokaj podobno je urejeno v Nemčiji, Franciji, na Finskem, Nizozemskem, Danskem …

Če se vrnemo na začetek, na zastavljeno naslovno vprašanje, je odgovor preprost. V Sloveniji (tudi v najnovejši sprejeti Stanovanjski politiki, ki je precej na široko napisana) sklad ne izhaja iz uporabnika, njegovih potreb, finančnih zmožnosti, ampak iz ustaljenih, neustreznih praks, ki se mestoma spreminjajo glede na aktualno družbeno/tržno dogajanje. Dogaja se, da je za najbolj reven sloj ljudi razmeroma dobro poskrbljeno. To kaže tudi dejstvo, da Ljubljanski stanovanjski sklad stalno nadgrajujeje svoj stanovanjski fond. Vendar o ostalih socialnih skupinah, ki se, podobno, s težavo prebijajo skozi mesec, se očitno nihče ne sprašuje, kaj ti ljudje potrebujejo in koliko denarja imajo na razpolago! Če bi izhajali iz realnih potreb in finančnih zmožnosti ljudi, bi bile najemnine zagotovo v istem sorazmerju s prihodki, kot so dunajske.

 

Slika 2 // odnos najemnik – bivalna enota, ki ga je potrebno vzpostaviti, če želimo imeti družbeno koristen stanovanjski sistem

Na tem mestu bi se slej ko prej oglasili iz SSRS-ja in na hitro zatrjevali nekaj v smislu: »Da temu ni tako, da v Sloveniji trenutno gradijo primerljiva stanovanja, tistim na Dunaju in da bo cena najemnine tudi primerljiva njihovi – torej od 7 do 8 €/m2/mesec[4], oziroma, da v Borovnici ponujajo stanovanja zgolj za 5 €/m2/mesec[5]«. Vse lepo in prav, v določeni meri. Njihov zagovor bi bil povsem upravičen, vendar so plače v Sloveniji že v samem povprečju bistveno nižje. Najem podobno velikega stanovanja dunajskemu s podobno višino najemnine pa za slovenske razmere bistveno preveliko finančno breme. Nesprejemljivo je, da, na primer, štiričlanska slovenska družina s 1.600 € prihodka na mesec porabi okoli 35 % za pokrivanje najemnine, brez plačila rednih režijskih stroškov.

Slika 3 // primerjava % najemnine za 75 m² veliko stanovanje v soseski Ljubljana Brdo (po napovedih SSRS cca 7,5 €/m²/mesec) za štiričlansko družino z različno visokimi mesečnimi prihodki

Če je McDonald’s uspel prilagoditi cene svoje ponudbe lokalnemu trgu, potem bi bila tudi dolžnost slovenskega sistema, da nudi slovenski družbi ustrezne, realne rešitve. In če se za trenutek vrnemo nazaj na Borovnico, bi se bilo primerno vprašati, kakšen smisel v kontekstu urbanega razvoja Ljubljane in celotne ljubljanske regije ima množično naseljevanje v ruralno okolje s skromno urbano infrastrukturo?

Pa še en droben, a zelo nazoren detajl v zasnovi socialnih stanovanj, ki jasno kaže, da se ne izhaja potreb in zmožnosti samega človeka, temveč neke druge, morda njim najbolj poznane logike. V zasnovi manjših stanovanj z eno spalnico so povsem pozabili na nekaj, kar je bilo že dodobra utečeno 60 let nazaj, ko je celotna Jugoslavija gradila stanovanja na veliko, in so imeli dobro naštudirano socialno dinamiko družine, zato so snovali spalnice nekoliko večje, ki so omogočale postavitev dodatne otroške postelje ali pograda v spalnico. Tako mala stvar je družini z novim družinskim članom omogočala funkcionalno premostitev za nekaj let, preden so se imeli možnost seliti v večje stanovanje.

Kje se je torej izgubila logika preprostega človeškega pragmatizma in je postal slovenski stanovanjski sistem tako temeljito zavozlan? Celo do te mere, da je nekaj uspešno samo pod pogojem, če so izpolnjeni neki abstraktni cilji nekega enako abstraktnega krovnega dokumenta. Kam pa je odšla zdrava kmečka pamet?

 

[1] Velja za določene sektorje

[2] Vir: študija »Financing of Social Housing in Selected European Countries« avtorja Noel Cahill iz leta 2014

[3] Vir: https://www.huduser.gov/portal/pdredge/pdr_edge_featd_article_011314.html

[4] Vir: https://www.dnevnik.si/1042772235/lokalno/ljubljana/soseska-zeleni-gaj-za-38-kvadratnih-metrov-141000-evrov

[5] Vir: Približen znesek: lastni izračun na podlagi trenutne ponudbe SSRS za stanovanja v Borovnici.

 

Srđan Nađ & Urška Podlogar Kos

 

 

 

Sorodne vsebine

2 Responses to Zakaj je stanovanje na Dunaju cenejše kot v Ljubljani?

  1. Anonimno pravi:

    Peter po moje ti ne razumes njihove prispodobe (al naj recem metafore?) kmecke pameti, ki v tem primeru po moje cilja predvsem na zidanje arhitekture ki je prilagojena ljudem, kot je to bilo vcasih in ne samo izkljucno kapitalu….

  2. peter pravi:

    dober članek, ampak zbodlo me je pa na koncu… zdrava kmečka pamet!

    največji problem (zdrave) kmečke pameti je pred leti izpostavil Marko Radmilovič v zapisih iz močvirja. Namreč, da večinoma velja za nazaj, post festum, torej potem, ko je bila reč že zajebana in potem so vsi pametni.
    Drug hec te veleumne pameti je pa ta, da si jo ljudje (kmetje) večinoma pripisujejo sami sebi, kar pa hitro pripelje do Dunning-Kruger efekta: če si nekompetenten ne moreš vedeti da si nekompetenten, oziroma če poenostavimo, če si idiot ne veš da si idiot.

Komentarji