Prazna stanovanja v novozgrajenih, pogosto nadstandarnih stanovanjskih objektih, so v kriznih letih tako pri nas kot širom po Evropi postala eden najočitnejših anomalij nepremičninskega trga. Po eni strani je seveda šlo za očiten znak, da je nepremičninski trg zasičen in da v luči gospodarske krize preprosto ni več dovolj likvidnih premožnežev, ki bi stanovanja in hiše lahko pokupili. Vendar pa je takšni intuitivni resnici sledila še druga, manj intuitivna in na prvi pogled manj smiselna: namesto da bi ponudbo stanovanj prilagodili nižji potrošnji in jim znižali cene (saj je minimalni dobiček še vedno boljši kot stečaj, mar ne?), so celotne soseske kljub temu ostajale prazne, ponoči temne in nenaseljene. Kakšen je lahko interes investitorjev, da svoje investicije načrtno prepuščajo neizkoriščene in zapuščene? Gre za povsem iracionalno ravnanje, ali imamo morda opravka z načrtno zasebno investicijsko strategijo?

Kontraintuitivni mik praznih stanovanj je svojo morda najbolj absurdno različico doživel v londonski stolpnici Shard. Najvišjo stanovanjsko stavbo Zahodne Evrope, ki daleč presega vse stolpnice londonskega Cityja na drugem bregu Temze, so po načrtih Renza Piana in s katarskim naftnim denarjem gradili v kriznih letih in dokončali leta 2012. Piramidalni gmoti jekla in stekla ob železniškem vozlišču postaje London Bridge niti sloves nekdaj radikalnega arhitekta niti dematerializirana lomljena konica, po kateri je stolpnica dobila ime (Shard bi lahko prevedli v črepinjo), ne zakrivata nekakšne neposredne in brutalne pojavnosti; čeprav so arhitekt in investitorji o stolpnici pogosto govorili kot o svetilniku, me osebno bolj spominja na Sauronov stolp iz Tolkienove trilogije Gospodar prstanov. Distopični vtis je najmočnejši ponoči, ko iz lomljenega vrha nebotičnika oblačno nebo razsvetljujejo reflektorji, nekakšna londonska kapitalska enačica Sauronovega očesa, ki mu ni mogoče ubežati. V bran arhitektu je treba zapisati, da je Piano v projektiranje investicijskega mastodonta privolil pod pogojem, da bo razgledni vrh javno dostopen. Ta minimalni pogoj javnega prostora se je seveda posrečil samo na papirju; res je, na vrh Sharda lahko gre vsakdo, vendar mora biti za privilegij pripravljen odšteti 25 funtov (skoraj trideset evrov), kar je celo po londonskih merilih krepko zasoljena cena, kategorija »vsakdo« pa je z njo seveda bistveno okleščena.

Vendar pa so to le manjše absurdnosti v primerjavi z investicijsko politiko vlagateljev. Shard je zasnovana kot »mesto v malem«, kombinacija različnih programov, ki se vrstijo od dna do vrha. Raznolikost naj bi ogromni stolpnici zagotovila družbeno pestrost, predvsem pa zagotovila zdravo razpršitev tveganj, ki jih lahko prinese usmeritev v samo en ozek segment nepremičninskega trga. Poleg poslovnih prostorov, hotela, restavracij in razglednih ploščadi je tako prostor med 53. in 65. nadstropjem namenjen tudi zasebnim stanovanjem.  Ta so že od dokončanja stolpnice pred petimi leti v celoti neprodana. Vrsta komentatorjev je v preteklih letih opozarjala, da gre za množico nespametnih odločitev katarskih investitorjev, predvsem za dejstvo, da so stanovanja, ocenjena na 20 do 50 milijonov funtov (!), za luksuzne nepremičnine na povsem neustrezni lokaciji. Tako menda ni bilo čudno, da jih ni nihče pokupil. Vendar pa se je izkazalo, da ne le, da stanovanja niso prodana, ampak da tudi sploh niso na prodaj. Še več, v celoti je bilo dokončanih le nekaj vzorčnih stanovanj, drugod pa namesto luksuznih soban zevajo prazni volumni.

Strategija investitorja je bila namreč povsem načrtna in racionalna. Investitor, ki za izvedbo nepremičninskega posla najame bančni kredit, je k čimprejšnji odprodaji dokončane investicije prisiljen zaradi s časom naraščajočega dolga. Takšni investitorji so cene stanovanj prisiljeni prilagajati trgu in sklepati pragmatične kompromise. Medtem pa imajo katarski naftni skladi drugačen problem: na razpolago imajo ogromne količine finančnih sredstev, obenem pa zelo malo varnih investicij, še posebej, ker se vse predobro zavedajo, da bo naftnega denarja nekoč v prihodnosti zmanjkalo. Kako negotova je geopolitična situacija malega, a bogatega emirata, priča najnovejša kriza z ultimatom štirih bližnjevzhodnih sil. Vendar pa so po krizi leta 2008 mnogo bolj negotove tudi nekdaj najbolj zanesljive naložbe, kot so bančne investicije (obresti so v bankah tako že skoraj ničelne oziroma negativne) in obveznice. Kam z denarjem? Katar že dolga leta sistematično vlaga v »realno premoženje«, v nepremičnine v Evropi, predvsem v Veliki Britaniji. Vendar pa bi, če bi na primer stanovanja v Shardu prodal, spet pristal na začetni točki investicijskega cikla – gotovino (resda v nekoliko večjem kupčku) bi moral ponovno nekam vložiti. Iz tega stališča so stanovanja v Shardu povsem fiktivna, obstajajo samo na papirju, kot investicija – s stanovanji, ki so namenjena človeškemu bivanju, pa nimajo ničesar skupnega. Dokler so prazni prostori teoretično nepremičnine, dokler bi lahko kotirala na nepremičninskem trgu, izpolnjujejo svojo vlogo varne, »realne« investicije. Tako tudi v prihodnje ne bodo prodana. Prazna in neprodana v celoti izpolnjujejo svojo virtualno funkcijo idealne in (relativno) varne naložbe.

Perverznost takšne zgodbe si je smiselno zapomniti in iz nje povleči vzporednice z manjšimi, manj očitnimi, tudi domačimi zgodbami. Opozarja pa tudi na dejstvo, da mešetarjenje z osnovnimi dobrinami (celo ustavnimi pravicami, kot to velja pri nas), obstaja tudi danes in je v postkriznih letih celo močnejše kot kdajkoli. Iz preteklih stoletij poznamo grozljive zgodbe o povsem zakonitih špekulacijah z žiti: trgovci so pokupili žito in ga kljub smrtonosni lakoti zadrževali v svojih skladiščih, dokler ni cena narasla na idealno višino, ko so ga drago prodali (eden takih je bil tudi William Shakespeare!). Danes ni nič drugače; v kriznih letih je celo v zahodnih državah na cesti pristalo ogromno število ljudi, istočasno pa je mešetarjenje z osnovno dobrino (stanovanji), ki se ji cena dviga ravno zaradi velikega povpraševanja in skrajnih potreb, povsem zakonito. Idealna investicija je tako nadvse podobna shakespearjanski žitni špekulaciji: zgraditi stanovanja, jih pustiti prazna in na trgu ustvarjati manko, ki še dodatno dviga cene praznim stanovanjem – špekulacijam. Mnogo bolj smiselno kot tvegane investicije v gospodarstvo ali varčevalni račun na banki, ki jo že jutri lahko pokoplje slaba bonitetna ocena. Nekaj podobnega se v manjšem merilu dogaja tudi v obliki praznih novih stanovanjskih sosesk pri nas.

Miloš Kosec