Pravzaprav stanovanjski sklad imamo, vendar zajema zgolj 6 %[1] skupnih naseljenih stanovanjskih enot v Sloveniji. Imamo državni stanovanjski sklad (SSRS) ter občinska in ministrska sklada. Potem ko je leta 1991 stopil v veljavo stanovanjski zakon za odkup družbenih stanovanj (t. i. Jazbinškov zakon), se je število stanovanj sklada drastično znižalo. Pred uveljavitvijo tega zakona je bila v lasti skladov približno tretjina vseh stanovanjskih enot. Z odprodajo družbenih stanovanj se je občutno spremenila lastniška struktura. Uveljavilo se je zasebno lastništvo, ki pa v pravilu deluje po principu tržnega gospodarstva oziroma po volji lastnikov. Z zmanjšanjem števila družbenih stanovanj se je iz obtoka najemnih stanovanj umaknilo precejšnje število stanovanjskih enot. Generacija, ki se je vključila v slovensko »razprodajo« družbenih stanovanj, si je hitro in relativno ugodno povečala premoženje. Če so pravilno gospodarili, so morda to premoženje podelili s svojimi potomci in tudi njim pomagali rešiti stanovanjsko zagato. Glede na vse večji problem reševanja stanovanjskih težav mladih pa najbrž ni bilo povsem tako. Slovenija ima danes več kot 80 % stanovanjskega fonda v zasebnem lastništvu, od tega je 40 % (337.130)[2] v lastništvu današnje generacije upokojencev.

Današnja generacija mladih, ki odhajajo na pot samostojnega bivanja, se sooča s precejšnjo stisko glede reševanja stanovanjskega vprašanja. A zdi se, da se vrtimo okoli težave, v katero bi bilo treba pogledati globlje. Mladi resda pravijo, da za njihovo gmotno stanje primerne ponudbe stanovanj ni, vendar obstaja tudi druga plat te zgodbe, ki pa govori povsem drugo resnico: da je stanovanjskih enot več kot dovolj – več kot 850.000.[3] Stanovanjskih enot za vsakega drugega državljana je več kot dovolj. Pomanjkanje najemnih stanovanj,nujnih  predvsem za ekonomski status mladih, je vsekakor precejšnje, predvsem v večjih mestih. Tu bi morala biti SSRS-jeva strategija delovanja, že pred leti, bolj preudarna. A ni bila. Zato so danes redno prisotne debate o stanovanjski problematiki, v katerih se rado govori, kaj manjka, česa nimamo in koliko bi potrebovali. Skoraj nikoli pa se debate ne ozrejo na sedanje stanje. Statistični podatki znajo biti zelo zgovorni. Zato bi bilo dobrodošlo, če bi nam uspelo pogledati širšo sliko in pretehtati, kaj bi Sloveniji prineslo, če bi imela resnično delujoč sistem najemniških stanovanj.

Če pogledamo statistične podatke (SURS), izvemo marsikaj zanimivega o trenutnem nepremičninskem stanju. V Sloveniji je kar 84 % stanovanj neobremenjenih s hipotekami, le 12 % je takšnih, ki imajo hipoteko, in to so praviloma stanovanja mladih družin z otroki (83 %). Kar pove, da so mlajši lastniki nepremičnin obremenjeni s krediti, starejše generacije pa praviloma ne. Zanimivo je tudi, da le 2 % populacije, starejše od 65 let, živi v najemniških stanovanjih. To pomeni, da je starejša generacija zelo dobro preskrbljena, brez kreditov in v lastniških stanovanjih. Če je še leta 2006 v prevelikih stanovanjih živelo le slabih 13 % populacije, starejše od 65 let, je danes takšnih skoraj polovica (46,6 %). Slovenija je trčila v velik medgeneracijski razkol.

Starejši živijo v prevelikih stanovanjih, mlada generacija pa si ne zmore rešiti nujnega stanovanjskega vprašanja.

Ali to pomeni, da še vedno potrebujemo več najemniških stanovanj za mlade? Niti ne, saj statistika kaže drugačna dejstva.

Če bi danes zgradili zadostno število stanovanj za mlade, bi naleteli na težavo nepremičnin, ki so v lasti starejših. Če upoštevamo naravo življenja, bodo starejši v naslednjih 25 letih postopoma zapustili ta svet in svoje imetje prepustili naslednikom. Tako bodo v obtok polagoma prešle vse nepremičnine starejših lastnikov (337.130). S tem je pričakovati, da bo mlajša generacija v naslednjih 25 letih podedovala približno 13.000 stanovanj na leto. Nekaj več nepremičnin (16.000)[4] se vsako leto proda. Naravni prirast prebivalstva ali nove migracije pa v Sloveniji za stanje potreb po novih stanovanjih niso bistveni.

Če bi generaciji mladih danes zagotovili najemna stanovanja, bi verjetno sesuli trg nepremičnin. Dolgoročno gledano bi mladi imeli rešen stanovanjski problem, toda čez leta, ko bi nasledili stanovanje (ali hišo) svojih starih staršev ali staršev, ga preprosto ne bi mogli prodati, ker ne bi bilo interesentov za nakup. Drugo dejstvo pa je, da je velik del starejših potencialno zainteresiranih za varovana stanovanja ali sobo v domu upokojencev. Če bi se zaradi nenadnih nesorazmerij na nepremičninskem trgu razvrednotila vrednost njihovih nepremičnin, bi ostali brez kapitala za reševanje starostnih težav.

Če se vrnemo k naslovnemu vprašanju – zakaj nimamo pravega »stanovanjskega sklada«? – je morda že bolj jasno, da je bila to zavestna odločitev politike leta 1991. Za to je bil morda ključen posvet[5] leta 1989 v organizaciji Gospodarske zbornice Slovenije, kjer so v povzetku zapisali: »Stanovanje je tržno blago in zato kapitalska dobrina. Njegova vrednost in najemnina se oblikujeta na načelu ponudbe in povpraševanja.« Stanovanjskega sklada v pravem pomenu besede Slovenija nima ne zato, ker ga ne more imeti, temveč ker se je odločila, da ga ne želi imeti.

Z osamosvojitvijo Slovenije je država po odprodaji dela družbenih stanovanj po tihem prešla na nov ureditveni sistem, v katerem naj bi stanovanjsko težavo reševali državljani sami, v okviru družine, s pomočjo dedovanja ali z nekaterimi finančnimi instrumenti, kot je kredit za nakup. Škoda, ki je bila narejena in katere posledice danes nosijo predvsem mladi, je bila rezultat neustrezno vzpostavljenega sistema s finančnimi spodbudami in davčnimi bremeni presežkov nepremičnega kapitala. Ker postaja dostojno bivalno okolje vse pomembnejša osnovna človekova pravica, predvsem zaradi težavne dostopnosti, bi morali vsaki generaciji zagotoviti približno enake pogoje in možnosti reševanja stanovanjske težave.

Napisala: Srđan Nađ, Urška Podlogar Kos

[1] SURS 2018

[2] SURS 2018

[3] SURS 2018

[4] https://www.e-prostor.gov.si/

[5] DRŽAVA * DRŽAVLJANI * STANOVANJA – posvet leta 1989 v organizaciji GZS