V Potsdamu, predmestju Berlina, je območje Bornstedter, ki je bilo vse od leta 1750 uporabljano za vojaške namene kot prostor za urjenje in vojaške parade, pa tudi kot prostor za potrebe Rdeče armade takoj po drugi svetovni vojni. Okoli leta 2000, desetletje po padcu berlinskega zidu in združitvi vzhodne in zahodne Nemčije, so začeli revitalizacijo tega območja. Graditi se je začela nova stanovanjska soseska, in eden od njenih prvih gradnikov je bil Volks Park – ogromen javni zeleni prostor velikosti 16 hektarjev, postavljen v osrednji del tega velikega predela Potsdama. Park je zasnovan s premišljenimi funkcionalnimi enotami in pestrim programom. V krajinskoarhitekturnem smislu izredna parkovna poteza. V neposredni okolici tega izjemnega javnega prostora so nanizane stanovanjske soseske z različnimi stanovanjskimi tipologijami: dolgočasne enodružinske hiše – zasnovane po principu »cookie cutter«[1], katerega monotonost občasno razbije kakšna avtorska arhitektura – vrstne hiše, urbane vile in pa manjši stanovanjski bloki, ki so po svojem arhitekturnem izrazu korektni, vendar neizraziti. Angleži bi tovrstno arhitekturo opisali s pridevniki »agreeable« ali »nice and boring«. Celotno območje je infrastrukturno dobro opremljeno: z javnim prevozom (dve tramvajski progi), kolesarskimi stezami, vrtci in šolami. Bornstedter ni urbanistični ali arhitekturni presežek, je pa dober šolski primer funkcionalne zasnove stanovanjske soseske.

Potsdam, Neubaugebiet am Bornstädter Feld, August Bonnes Strasse

Na južnem delu območja Bornstedter je ulica August Bonnes Straße – popolnoma navadna ulica s še bolj navadnimi stanovanjskimi bloki. Arhitekturno in urbanistično nič posebnega, toda sredi ulice je nekaj nenavadnega. Poteza štirih stanovanjskih blokov izredno dolgočasne arhitekture, ki jo je pravzaprav težko opisati. Blok ima klasično zasnovo s pritličjem in tremi nadstropji, ravno streho, fasado ometano v zemeljskih barvah in okna navadnih, dolgočasnih proporcev. Še najbolj vpadljiv element bloka so manjši balkoni, ki so kar »popikani« po fasadi in s tem rahlo razbijejo njeno monotonost. Za parkiranje avtov je poskrbljeno le na osnovni ravni – urejeno je parkirišče pred blokom, poleg niza lesenih ut za kolesa. Bloki dajejo vtis, da so bili zgrajeni sredi prejšnjega stoletja, a z nekaj kliki po spletu je moč ugotoviti, da so bili zgrajeni pred le nekaj leti in da gre za cenovno dostopna najemniška stanovanja. Torej, Nemci revnim za reševanje bivanjskega problema ponujajo najbolj običajno in dolgočasno arhitekturo? Ob tem se poraja asociacija na slovensko socialno stanovanjsko arhitekturo in eno bolj znanih stanovanjskih sosesk, ki je bila grajena prav za te namene – Polje I, II, III JSS MOL[2] v Ljubljani. Je mogoče, da je slovenska socialna stanovanjska arhitektura boljša kot nemška?

Polje III, Bevk Perović Arhitekti

Če naredimo primerjavo med ljubljansko sosesko Polje in bloki na August Bonnes Straße, je moč najti določene podobnosti. Obe lokaciji sta infrastrukturno dobro opremljeni: zagotovljen javni prevoz, dobra dostopnost centralnih dejavnosti in rekreativnih površin – s to razliko, da v Ljubljani še ni tako velikega in programsko dobro osmišljenega parka, kot je Volks Park. V arhitekturnem smislu je ljubljanska stanovanjska soseska zasnovana bistveno bolj celovito in premišljeno. Tlorisi stanovanj so neprimerljivo boljši, še posebej v blokih Polje III. Imajo velik luksuz – podzemno garažo s shrambami, parkirišči za motorna kolesa, kolesarnicami za kolesa in neverjetno velikim številom parkirnih mest – eno do dve parkirni mesti na stanovanje. Ni najbolj razumljivo, zakaj se predvideva, da bo družina na robu revščine imela dva avtomobila – najbrž je to zgolj administrativna zadrega, ki jo določa OPN, in se temu določilu ni mogoče izogniti. Zadeva postane še absurdnejša, ko prevozno imetje pretvoriš v številke in se izkaže, da je uporabljanje in vzdrževanje (registracija, zavarovanje, gorivo, amortizacija …) dveh vozil dražje kot najemnina neprofitnega stanovanja!

Torej je res, da je slovenska socialna stanovanjska gradnja na bistveno višjem nivoju kot nemška!

Vse lepo in prav, da je država tako socialno ozaveščena in ponuja tudi tistim, ki težko preživijo, spodoben, če ne celo izjemno dober nivo bivanja.

Soseska Polje III je dobro osmišljena in bivalno prijetna, vendar absolutno preveč dobra. Zakaj? Osnovni problem tiči v obravnavi stanovanjskega problema in pojmovanju sistemske pomoči. Če se eni skupini reši stanovanjski problem, drugi pa ne, se odpre še več težav, kot pa se jih reši. Stanovanjski skladi bi morali ponujati ustrezne stanovanjske opcije, tako po vsebinski kot po finančni plati prilagojene različnim socialnim skupinam. Zato naj bi bila za pomoči potrebne skupine ljudi neprofitna stanovanja v bivanjskem smislu osnovna, kar najbolj funkcionalna – in nič več – ter za človekovo dostojno bivanje locirana v bližino vozlišč javnega prevoza. Vsa druga najemniška stanovanja stanovanjskega sklada pa lahko imajo določene nadgradnje, kot so dodatno parkirno mesto, večji balkon in podobno, za doseganje višje kakovosti bivanja – sorazmerno več za večji finančni vložek. Neprofitna najemniška stanovanja ne smejo biti namerno slaba, morajo pa zagotavljati zgolj tisto osnovo, ki ne slabi dostojanstva in integritete posameznika z družbenega roba. To pomeni, da ima finančni vidik reševanja stanovanjskega vprašanja eno ključnih vlog, ker močno vpliva na odziv in obnašanje stanovalcev.

Postavimo se v vlogo mlade štiričlanske družine, ki jo je sistem prepoznal za dovolj »revno«, da je upravičena do stanovanja JSS MOL.

Na razpisu so prejeli 58,20 m2 veliko stanovanje s shrambo (3,88 m2) in ložo (5,77 m2), skladno s standardi za štiričlansko družino, plus dvema parkirnima mestoma – enim v garaži (za marsikaterega Ljubljančana luksuz), drugim na urejenem parkirišču pred blokom – za ok. 200 € mesečne najemnine (brez subvencije). Stanovanje je v mirni soseski brez hrupa, z eno večjo in drugo manjšo spalnico, primerno veliko dnevno sobo, funkcionalno kuhinjo in veliko ložo. Če se družina »drži« kriterijev, s katerimi SS pogojuje dodelitev stanovanja, se lahko zgodi, da jim bo uspelo ostati v tem stanovanju do konca življenja. Če ostanejo v stanovanju 30 let z ves čas enako odmerjeno najemnino, znese strošek najemnin (brez subvencije) 72.000 €. Višina najemnine je verjetno primerna. Mogoče celo tako ugodna, da še kaj ostane za drugi avto in uporabljanje še drugega dodeljenega parkirnega mesta. Skratka, za reševanje stanovanjske stiske za prehodno obdobje so socialna stanovanja na Polju tako kakovostna, da človek ne bi rekel, da rešujejo bivanjsko stisko nekoga, ki je na socialnem robu. Pri zagotavljanju tako visokih bivalnih pogojev se marsikdo, ki ima lastno stanovanje, ne bi branil bivanja v tej soseski.

Ljudje, ki so upravičeni do bivanja v enem od socialnih stanovanj v soseski Polje III, nimajo nobene motivacije, da bi nekega dne odšli na stanovanjski sklad in uslužbencu povedali, da se jim je življenjski standard izboljšal in imajo privarčevanega nekaj denarja ter so si našli boljše okolje za bivanje v Ljubljani. Razlog je preprost – denar.

Če bi se, na primer, odločil za nakup stanovanja v soseski BS3 (zgrajeni leta 1977), velikega 57 m2 – dvoinpolsobno stanovanje energijskega razreda D v vrednosti 140.000 € – dokupil parkirno mesto v garaži za ok. 9.000 € (drugi avto bi parkiral na skupnem parkirišču pred blokom) ter prenovil kopalnico, kuhinjo, tlake, okna in vrata za dodatnih 20.000 €, bi bil skupni znesek naložbe 169.000 €. Za plačilo kupnine bi vložil 20 % lastnih, privarčevanih sredstev: 34.000 €, za preostali del bi pridobil tridesetletni kredit z mesečnim odplačilom ok. 516 €.[3] Za nakup in poplačilo kredita bi nakup takšnega stanovanja nanesel v celoti 220.000 €. Po tridesetih letih vrednost stanovanja ne bi bila več enaka tisti ob nakupu. Tedaj bi bilo stanovanje staro že 70 let. In če naredimo nadaljnjo primerjavo vrednosti današnjega 30 let starega stanovanja v Ljubljani, katerega vrednost je ok. 2.000 €/m2, ter projiciramo situacijo na izbrano stanovanje v BS3, bi imelo stanovanje ob starosti 70 let za 20 % znižano vrednost, kar pomeni, da bi cena m2 padla na 1600 €, in to bi zneslo 91.200 €. Stanovanju z dokupljenim parkirnim mestom v garaži (za ok. 8.000 €) bi se vrednost dvignila na ok. 99.200 €. Torej bi v tej nepremičninski naložbi za reševanje lastnega stanovanjskega problema v Ljubljani v 30 letih namenili za dotično stanovanje vsaj 120.800 €.3 Pri tem se zastavlja vprašanje: če smo že uporabnik neprofitnega stanovanja, ali se nam ga sploh splača zapustiti? Številke pravijo, da absolutno NE.

Vrnimo se v Potsdam, na ulico August Bonnes Straße, k enemu od zglednih primerov ustrezno pojmovane socialne gradnje, kjer zagotavljajo zgolj osnovo – varno streho nad glavo za zelo dobro, dostojno bivanje. Če bi stanovalec tega bloka nekaj privarčeval ali dobil bolje plačano delo, bi se lahko odločil za zamenjavo stanovanja z drugim, boljšim najemniškim, kjer bi imel boljšo funkcionalnost prostorov, večja okna, večji balkon, parkirno mesto v garaži. Seveda vse to za višjo najemnino. Opisani sistem je fleksibilen, posameznika spodbuja in motivira za izboljševanje lastnega bivanjskega standarda ter mu omogoča, da izbere stanovanje, ki mu v določenem življenjskem obdobju najbolj ustreza. S stanovanjem v Ljubljani, npr. na Polju III, se nekomu na zelo kakovosten način reši stanovanjsko vprašanje, in to rešitev ima po vsej verjetnosti namen uporabljati do konca svojega življenja. S pridobitvijo takšnega stanovanja mu slovenski sistem posredno sporoča, da mu je stanovanje »podarjeno«, oziroma karikirano povedano, »prejel je zmagovalni zadetek na loteriji« – namesto da bi bilo vsakemu prejemniku socialnega stanovanja sporočeno, da smo dobro socialno ozaveščena družba in da lahko sistem vsakomur ob vsaki življenjski situaciji ponudi pomoč: mu v stanovanjski politiki zagotavlja »streho nad glavo« in ga spodbuja, da napreduje in si izboljša socialni položaj.

V Sloveniji se vsakih nekaj let dogodi tako imenovana »stanovanjska loterija«, ko se med upravičenci »izžreba« prejemnike vrhunskih socialnih stanovanj, ki so jim skorajda zagotovljena za bivanje do konca življenja. Pri tem se zastavlja drugo vprašanje: kaj pa je s tistimi, ki so preveč »bogati«, da bi jih sistem zaznal kot »revne«, hkrati pa so preveč »revni«, da bi bili dovolj »bogati« in se šli nepremičninske igre? SSRS[4] pravi, da je tudi za te socialne razrede poskrbljeno.

Prav v tem času se v Ljubljani gradi nova stanovanjska soseska, katere investitor je SSRS: Brdo. Na prvi pogled zanimiv, všečen in zgleden projekt, lepa arhitektura, urejena in osmišljena okolica, mirna lokacija, z dobro dostopnostjo različnih dejavnosti in prometnih izhodišč. Na voljo je 342 stanovanj. Toda ob poglobitvi v projekt je moč odkriti določene pomanjkljivosti, kot je odsotnost možnosti najetja stanovanja, mogoč je samo nakup. Pri tem se poraja vprašanje, ali je res smiselna zgolj prodaja tolikšnega števila stanovanj. Ali je stanovanjski sklad neprofitna organizacija ali morda profitna družba, katere glavni cilj je ustvarjanje dobička? Če sprejmemo dejstvo, da je smiselna zgolj prodaja, je ob tem nemogoče ugotoviti, kolikšen odstotek dobička je sklad pri tej investiciji imel s prodajo stanovanj. Znano je edino to, da naj bi sklad na trgu ponujal stanovanja po nižji ceni od tržne in da je v letu 2015 ustvaril prihodek v višini 49.637.024 €4 iz prodaje 321 stanovanj. Zakaj ne bi poleg prodaje omogočal tudi najema stanovanj, kar bi bilo v skladu z Nacionalnim stanovanjskim programom 2015–2025?

Druga zadrega skladovega delovanja v pristopu do gradnje novih stanovanj so same tlorisne zasnove, še posebej v funkcionalni enoti F5, kjer socialna nota rabe stanovanja ni najbolje ujeta, kot je to dosledno upoštevano pri stanovanjih v soseskah Polje II in III. Na primer: stanovanje, veliko 44,31 m2, je garsonjera, ki se prodaja za 114.800 €, nato je tu druga garsonjera v velikosti 35,48 m2 in z dvema velikima terasama (22,38 m2) za 122.200 €, trisobno stanovanje, veliko 79,57 m2, z dvema terasama (34,46 m2), pa je na prodaj za 250.300 €. Stanovanje ni le prostor za bivanje človeka, kjer je edino merilo kakovosti velikost (kvadratura), stanovanje je kompleksen izdelek, kot na primer avto, kjer je treba poleg povsem osnovnih, funkcionalnih zahtev v snovanju poznati in upoštevati različne družbene nazore. V tem pogledu je garsonjera v velikosti 44,31 m2 bolj primerna za loft v centru Ljubljane kot pa za izdelek stanovanjskega sklada, ki naj bi zagotavljal funkcionalna in cenovno dostopna stanovanja za vse starostne skupine. V skladu z Gaussovo krivuljo je med množico stanovanj v soseski Brdo mogoče najti tudi vzorno zasnovana. Na primer, trisobno stanovanje v velikosti 67,44 m2 za 172.000 €, z ložo (5,80 m2) in razmeroma veliko shrambo v kleti (6,23 m2) ter dvema parkirnima mestoma,[5] je šolski primer stanovanja, primernega tudi za štiričlansko družino. Takšna stanovanja bi moral vsak pričakovati od stanovanjskega sklada v vseh velikostnih razponih in temu primernih funkcionalnih zasnovah.

Torej, ali se nakup v soseski Brdo splača? Za dvoinpolsobno stanovanje razmeroma dobrega tlorisa v velikosti 60 m2 bivalnih površin, z ložo in shrambo (17,38 m2) ter dvema parkirnima mestoma v garaži, bi odšteli 166.100 €[6]. Za plačilo stanovanja bi namenili 20 % lastnih sredstev (33.200 €), preostali del bi plačali s kreditom z odplačilno dobo 30 let in mesečno anuiteto ok. 500 €, kar bi ob koncu poplačila vseh obvez naneslo 216.700 €. Po odplačani dobi kredita bi bilo stanovanje staro 30 let in po vsej verjetnosti vredno 1700 €/m2 oziroma ok. 110.000 € + 13.000 € z dvema parkirnima mestoma. Tridesetletni strošek, vložen zgolj v stene nepremičnine za zagotovitev »strehe nad glavo«, bi bil ok. 94.000 €.

Če povzamemo stanovanjsko situacijo nižjega in srednjega sloja prebivalstva v Sloveniji, ugotovimo, da imajo stanovalci neprofitnih stanovanj, vsaj na Polju v Ljubljani, kakovostno in optimalno rešen stanovanjski problem, po vsej verjetnosti do konca življenja. Drugi, ki po normativih za prejem neprofitnega stanovanja do le-tega niso upravičeni, plačujejo visoke najemnine ali pa z združenimi močmi kupijo starejše, manjše stanovanje v velikosti ok. 50 m2, ker si že tega komaj privoščijo. Kasneje iz para nastane štiričlanska družina, ki je ponovno postavljena pred dejstvo, da potrebuje večji bivalni prostor, zato išče možnosti za reševanje novonastale prostorske stiske. Morda ji celo uspe kupiti stanovanje na Brdu po »tržni« ceni – čeprav naj bi bil SS na trgu zavezan k temu, da ponuja stanovanja z nižjimi cenami od tržnih – in sedaj odplačuje visok kredit, SS-ju pa je prinesla lep dobiček od prodaje in izboljšano bilanco. Tretji pa zapustijo Ljubljano, si zgradijo veliko hišo, kjer je dovolj prostora za otroke in svojce družine, ter se vozijo vsak dan na delo nazaj v Ljubljano in hkrati negodujejo nad morebitnim visokim nepremičninskim davkom za svojo »sanjsko« hišo. Le malo je primerov, kjer ljudem uspe najti optimalno veliko in ustrezno tlorisno razporejeno stanovanje po sprejemljivi ceni.

Do sedaj so se na stanovanjskem trgu od novogradenj ponujale le vrhunske, skoraj »luksuzne« nepremičnine in stanovanja, od katerih je imela po funkcionalnih kriterijih le peščica primerno tlorisno zasnovo, ki bi ustrezala običajnim potrebam stanovalcev. Veliko je stanovanj, ki so na določenih mestih nepotrebno velika, ali pa so prostori tako smešno majhni, da namesto spalnice prej dobimo kabinet. Nepremičninski trg stanovanj je »lačen« funkcionalnih in cenovno dostopnih stanovanjskih rešitev, toda stanovanjska politika je z dosedanjo držo državljanom posredno sporočala: »Qu’ils mangent de la brioche.« – Naj jejo kolače.

Stanovanjska politika Slovenije je lahko ponosna na sprejem stanovanjskega programa 2015–2025, ki naj bi prekinil ali bistveno omejil tržno prodajo stanovanj stanovanjskega sklada; ta je zaradi prevelikega obsega stanovanj v svoji ponudbi na trgu prej deloval kot regulator nepremičninskega trga, kot pa da bi reševal stanovanjski problem najšibkejših. Glede na sprejeti program bi sedaj moral stanovanjski sklad ponujati predvsem najemniška stanovanja, kar pomeni, da naj bi se v obdobju 10–20 let obseg najemniških stanovanj okrepil, stanovanjski sklad pa naj bi ponovno začel opravljati svojo prvenstveno nalogo. Sklad bi moral definirati, kaj pomeni stanovanje za socialno ogrožene, mlade družine, starejše in druge prebivalce, podobno kot so bili že nekoč, še v prejšnji državi in v preteklem družbenem sistemu, jasno postavljeni normativi. Jasno morajo biti definirani kriteriji, ki jih mora izpolnjevati samo stanovanje, na drugi strani pa morajo biti jasno znani ciljni uporabniki. Razviti bo treba seznam specifikacij, ki bodo urejale vse ključne sestavine stanovanja. Oblikovanja normativov za snovanje stanovanj ni dopustno prepuščati presoji vsakega posameznega arhitekta, ampak je treba k temu pristopiti sistematično in oblikovati module za posamezne tipe stanovanj. Podobno ima to področje urejeno sosednja Hrvaška z dokumentom »Pravilnik o minimalnih tehničkih uvjeta za projektiranje i gradnju stanova iz programa društveno poticane stanogradnje«,[7] v katerem je zelo natančno določeno, kakšne so velikosti posameznih prostorov. Morda se zdi, da to pomeni preveč pravil in hkrati ovir za ustvarjalno delo arhitekta? Vendar najbrž ni tako, če samo pogledamo, koliko pravilnikov in predpisov je spisanih za projektiranje šol in vrtcev – in arhitektom kljub temu uspe sprojektirati vrhunske objekte, kot je na primer vrtec v Poljčanah.

Obenem pa je treba tudi spremeniti obnašanje in pričakovanja uporabnikov neprofitnih stanovanj – da to niso njihova dosmrtna bivališča, ampak premostitvene bivalne enote. Stanovanje naj bi sledilo našim različnim življenjskim obdobjem. Ko smo na začetku samostojne poti, zadošča manjše stanovanje, ko se družina razširi, se preselimo v večjo bivalno enoto, ko se upokojimo, se ponovno preselimo v manjše stanovanje, prilagojeno za osebe v starejši življenjski fazi. Stanovanje je fleksibilno, funkcionalno in v tem smislu začasno bivališče. Stanovanje ni kapitalska naložba, ampak osnovno sredstvo za življenje. Sklad bo uspešen zgolj tedaj, ko bo resno začel obravnavati stanovanjsko problematiko in bo stanovalcem zagotavljal »kruh«, ne »kolačev«.

 

[1] Izraz, ki se v Ameriki uporablja za neizrazito, poenoteno arhitekturo majhne prostorske vrednosti; dobesedno »model za piškote«.

2 JSS MOL – Javni stanovanjski sklad Mestne občine Ljubljana

3 Vir je Abankin informativni izračun za stanovanjski kredit za 30 let z upoštevano fiksno obrestno mero (EOM: 2,3 %), oktober 2016.

4 Za natančen izračun je treba upoštevati stopnjo inflacije, spremembe v kupni moči, dostopnost kreditov idr. V stabilni ekonomiji in stabilnih razmerah na nepremičninskem trgu cene nepremičnin rastejo sorazmerno z drugimi življenjskimi stroški in inflacijo, tako da znesek vrednosti stanovanja z upoštevano inflacijo ostane enak oziroma je zmanjšan za faktor obrabe/starosti.

5 SSRS – Stanovanjski sklad Republike Slovenije

6 Stanovanjski sklad Republike Slovenije, Letno poročilo 2015

7 Dnevni prostor ima rahlo nerodna razmerja za dobro funkcioniranje.

8 http://brdo.ssrs.si/

9 Narodne novine, broj 106/04., 25/06., 121/11.

 

Besedilo in grafika: Srđan Nađ in Urška Podlogar Kos

 

 

Naroči revijo

Ena misel na “Stanovanjski sklad Marije Antoanete

Dodaj odgovor

Vaš e-naslov ne bo objavljen. * označuje zahtevana polja