Pravzaprav ni velika skrivnost, kaj storiti, da bi izboljšali stanovanjsko preskrbo (če že ne odpravili stanovanjsko krizo) in tiste, ki nimajo rešenega stanovanjskega problema, odrešili mukotrpnih in izkoriščevalsko dragih zasilnih stanovanjskih rešitev, ki jih puščajo v negotovosti glede prihodnosti in blokirajo njihove življenjske ambicije. Skrivnost pa je – kako je mogoče, da v osnovi vemo, kaj bi bilo treba storiti, to so vedele celo vlade, ki so se izmenjavale v zadnjih petindvajsetih letih, in vendarle ni bilo storjenega nič pomembnega, da bi tiste brez primernih bivališč rešili pred obupom, ki ga pomeni nerešeno stanovanjsko vprašanje.

Najpomembnejši in najbolj izpostavljen problem stanovanjske oskrbe oziroma stanovanjske politike nasploh je prvi vstop v stanovanjsko oskrbo. Torej gre za tiste, pretežno mlade, ki prvič rešujejo svoj stanovanjski problem. Ko prideš do stanovanja, ki ustreza tvojim bivalnim potrebam, čeprav mogoče ni idealno, vendar pa zagotavlja varnost, omogoča ustalitev in prinaša razumne finančne obremenitve, lahko začneš razmišljati o drugih stvareh v življenju. Vsako poznejše reševanje stanovanjskega problema, odvisno od potreb ter želja in preferenc, pa je že lažje, ker ne začenjaš iz nič. In kar je pri tem ključno: prvi vstop v stanovanjsko oskrbo je za ogromno večino mogoč le prek javnega najemnega stanovanja. Prav tu imamo v Sloveniji, vsaj v večjih mestih, največji primanjkljaj, če gledamo čakalne vrste za najemna stanovanja. Ob tem moramo vedeti, da se marsikdo sploh ne postavi v čakalno vrsto, saj ve, da je glede na demografski status, materialni položaj ali družinske razmere »prebogat«, da bi prišel do najemnega stanovanja, obenem pa je »prereven«, da bi si brez tveganj in odrekanja privoščil nakup kolikor toliko primernega stanovanja.
Takšne razmere ljudi z nerešenim stanovanjskim problemom dobesedno porivajo v zadolževanje s hipotekarnimi stanovanjskimi posojili in v nakup lastniških stanovanj. In v tveganja. Če sodimo po uvodniku No place like home iz zadnje številke revije The Economist (18. januar 2020), je prav trg hipotekarnih stanovanjskih posojil, ki ustvarja prezadolženost gospodinjstev, stalen »sod smodnika«, ki, tako kot leta 2008, vedno znova pomeni grožnjo za nove finančne in gospodarske krize. V Sloveniji gospodinjstva sicer niso prezadolžena, je pa vseeno pomenljivo, da je ob nedavni odločitvi Banke Slovenije, da zaostri posojilne pogoje, politika reagirala zelo odločno. Banki je očitala, da otežuje dostop do stanovanjskih posojil in s tem zaostruje stanovanjsko krizo. Nemara bi bilo bolje, če bi se politiki vprašali, kaj so oni storili, da bi iskalcem stanovanj prihranili najemanje kreditov, ki si jih težko privoščijo.
V grobem lahko stanovanjska politika na pomanjkanje stanovanj reagira na dva načina, in sicer, da začne graditi javna najemna stanovanja, se pravi, poveča ponudbo, ali pa z različnimi oblikami subvencij spodbuja ljudi, da prek lastniškega stanovanja rešijo svoj stanovanjski problem, torej poveča povpraševanje. Prva oblika reševanja stanovanjskega problema je prevladovala v letih po drugi svetovni vojni z množično stanovanjsko gradnjo, druga pa se je začela uveljavljati od sedemdesetih let naprej v kontekstu neoliberalnih družbenoekonomskih aranžmajev in je uveljavila primat zasebnega lastništva stanovanj nad najemom javnih stanovanj. Danes celo The Economist (v že omenjeni zadnji številki), ki je vse prej kot kakšna socialistična revija, opozarja, da je treba na novo premisliti razmerje med stanovanjskim lastništvom in najemništvom. Lastniško stanovanje skriva v sebi celo vrsto stroškov in je vzrok za vrsto rigidnosti v stanovanjskem sektorju ter navsezadnje tudi velik generator fenomena »ne na mojem dvorišču«, ki zavira gradnjo novih stanovanj.
Zakaj torej kljub vsemu ne gradimo več najemnih stanovanj, za kar se sicer zavzemajo vsi stanovanjski programi v zadnjih petindvajsetih letih? Razlogov je gotovo več, od tega, da je stanovanjsko vprašanje dojeto kot individualni problem, čeprav ima njegovo nereševanje izrazito družbene posledice, pa do tega, da o političnih prioritetah odločajo tisti, ki imajo stanovanjsko vprašanje že rešeno.
Glavni problem pa je po mojem mnenju kljub vsemu višina stanovanjske najemnine. Če stanovanjska najemnina ne pokriva stroškov stanovanja, ki vključujejo tudi amortizacijo, se pravi, stalno obnavljanje stanovanjskega fonda, prihaja do degradacije stanovanjskega fonda, javni denar, ki bi ga lahko namenili za gradnjo novih stanovanj, pa gre v sanacijo že obstoječih. Glavni akterji javne stanovanjske politike, občine in stanovanjski skladi, pa seveda nimajo nikakršne spodbude za gradnjo novih najemnih stanovanj.
Zgodba s stanovanjskimi najemninami, ki so prenizke, da bi skrbele za obnavljanje stanovanjskega fonda, kaj šele za njegovo povečevanje, se nam vleče še iz socialističnih časov, ko so z nizkimi najemninami uravnovešali nizke plače in so na ta način prek »skrite redistribucije« ohranjali socialno vzdržnost sistema, dokler je pač šlo. Ta mehanizem se ni v ničemer bistveno spremenil, razen tega, da je teh stanovanj danes bistveno manj, ker so po letu 1992 veliko večino za majhen denar odkupili njihovi dotedanji najemniki.
Najemnina, ki ne omogoča obnavljanja stanovanjskega fonda, tudi danes pomeni obliko skrite subvencije tudi za tiste, ki bi si lahko privoščili stroškovno najemnino. Prekletstvo najemnega stanovanjskega fonda v Sloveniji je, da še vedno funkcionira kot nadomestilo za socialno politiko. Tudi tu je zadeva jasna: treba je uveljaviti stroškovno najemnino, za vse, ki je niso sposobni plačevati, pa zagotoviti subvencije v okviru socialne politike v državi.
Pri oblikovanju stroškovne najemnine je seveda ključno, da javna stanovanja niso predraga. Na ceno pa lahko bistveno vplivajo država in občine z brezplačnimi zemljišči in komunalno opremo, ki zmanjšajo stroške zgraditve in s tem tudi osnovo za stroškovno najemnino.
Zagotavljanje večjega števila javnih najemnih stanovanj je po mojem mnenju najpomembnejši, še zdaleč pa ne edini element proaktivne stanovanjske politike. Naj navedem še nekaj drugih vidikov:
• V zadnjih desetletjih se je temeljito spremenila demografska struktura prebivalcev. Ne gre samo za to, da narašča delež starejših prebivalcev s specifičnimi stanovanjskimi potrebami (oskrbovana stanovanja, oblike kolektivnega bivanja), pač pa je večji tudi delež samskih. In prav pri reševanju njihovih problemov naletimo na težave, saj so redki javni mehanizmi pomoči naravnani na nuklearne družine, samskost je danes tako rekoč sinonim za izključenost iz javne stanovanjske oskrbe. Torej je treba diferencirati različne stanovanjske tipe za različne kategorije prebivalcev, vključno z njihovo lokacijo oziroma prostorsko razporeditvijo.
• Treba je sprejeti ukrepe za povečevanje stanovanjske mobilnosti tudi za tiste, ki živijo v lastniških stanovanjih. Prav zanje običajno velja, da so v svoje stanovanje »prikovani za vedno«, čeprav bi jim nemara ustrezalo, da bi svoje stanovanjske potrebe prilagajali delu življenjskega cikla, v katerem so. Davek na nepremičnine, če bi bil zasnovan z vidika bolj racionalne rabe nepremičnin, bi lahko v veliki meri prispeval k večji stanovanjski mobilnosti. Vlada se je temu davku za zdaj odpovedala.
• Stanovanje oz. »dom« je kompleksna dobrina, z vrsto socialnih in simbolnih funkcij, ki jih puščam ob strani. Eden od elementov te kompleksnosti je tudi ta, da stanovanja lahko zagotavljajo ustrezno bivalno kakovost le v razmerju do cele vrste drugih urbanih funkcij in dejavnosti ter da bi morali njihovo razmestitev v prostoru usklajevati vsaj na regionalnem nivoju oziroma v vplivnem območju večjih urbanih aglomeracij. Te ravni načrtovanja v Sloveniji nimamo, vse, kar lahko pričakujemo, je odvisno od dobre volje občinskih oblasti.
• Prepričan sem, da finančni viri niso glavni problem stanovanjske politike v Sloveniji. Država in občine razpolagajo z velikim številom zemljišč in nepremičnin, ki jih ne potrebujejo ali so jim celo v breme. S prodajami, zamenjavami ali aktivacijo teh zemljišč za gradnjo stanovanj bi lahko storili pomemben korak naprej pri zagotavljanju raznovrstnih javnih stanovanj.
Stanovanjska politika je politika na dolgi rok. Če želimo vzpostaviti razmere, v katerih bo posamezniku ali družini v razumnem roku uspelo vstopiti v stanovanjsko oskrbo s prvim primernim stanovanjem, moramo stanovanjsko vprašanje razumeti kot vprašanje družbene, in ne individualne blaginje.

Napisal: Dr. Pavel Gantar, prostorski sociolog
Foto: Stuart McIntyre

Želite še več dobrih zgodb? Naročite Outsider:

Outsider #20

Dodaj odgovor

Vaš e-naslov ne bo objavljen. * označuje zahtevana polja