Objavljeno poleti 2021 v Outsider #26

Ena od težav pri gradnji novih stanovanj javnih stanovanjskih skladov je pomanjkanje gradbenih zemljišč. Teh še posebej primanjkuje v mestnih središčih. Pogosto je posledica gradnja novih sosesk na periferiji. Iz vidika trajnostne gradnje takšna rešitev ni optimalna, saj se urbanizacija širi na račun kmetijskih zemljišč. Država pa ima v lasti kar nekaj gradbenih jam, ki v mestnih središčih že desetletja samevajo. Z njihovo aktivacijo bi mesta veliko pridobila.

Ko je javni stanovanjski sklad občine Ljubljana leta 2018 prodal atraktivno zemljišče v središču Ljubljane (dolga leta gradbena jama), ob Masarykovi cesti, so mediji poročali o izjemnem uspehu sklada, saj je zemljišče na javni dražbi prodalo za dva milijona in pol evrov. Ob dodatnih štirih milijonih javnega denarja, ki jih je skladu takrat namenila občina, so si obetali izpeljavo številnih projektov, ki naj jih brez prodaje zemljišča ne bi zmogli. Zemljišče je kupilo zasebno podjetje Iskra Impuls, ki je sicer z občino sodelovalo že pri več projektih; za kvadratni meter je plačalo nekaj čez 1000 evrov. Na zemljišču je bila dolga leta gradbena jama in končno jo bo kmalu zamenjala kakovostna novogradnja, ki bo mestu ponudila nova stanovanja, trgovino in tri manjše poslovne prostore. Sliši se kot uspeh. A po drugi strani se z analizo tega primera lahko približamo razlogu, zakaj v Ljubljani drastično primanjkuje dostopnih stanovanj ter zakaj so cene kvadratnih metrov ponovno vrtoglave in glede na povprečne prihodke nedosegljive kupni moči prebivalcev.

Izjemen izkupiček dražbe leta 2018 ni nič v primerjavi z izjemnim izkupičkom od prodaje stanovanj tri leta kasneje. Čeprav objekt še ni zgrajen, so skoraj vsa stanovanja že prodana. Cena za kvadratni meter je vrtoglavih štiri tisoč evrov. Poenostavljen izračun prihodkov od prodaje okoli 5700 kvadratnih metrov stanovanj nam da znesek okoli 23 milijonov evrov. V to niso všteta parkirna mesta, trgovina in poslovni prostori, je pa vštet davek. Če odštejemo zgoraj navedeni strošek nakupa zemljišča in strošek gradnje (ocenjen na okoli 6–8 milijonov evrov), ugotovimo, da je nekdo naredil dober posel, ampak to ni bil javni stanovanjski sklad. Kolikor lahko okvirno ocenimo na podlagi zgornjih izračunov, bo ustvarjen bistveno večji dobiček, kot ga je ustvaril javni sklad.

Javni stanovanjski sklad – in s tem javnost – je v tem poslu na izgubi. Prva izguba je, da je zemljišče v lasti sklada sploh toliko let samevalo kot gradbena jama. Druga je ta, da se je sklad s prodajo prvovrstnega zemljišča odpovedal prihodkom, s katerimi bi lahko izpeljal številne nove projekte v prihodnosti. Tretja izguba pa je posledični dvig cen nepremičnin na trgu, do katerega je prišlo, ko je sklad javni interes podredil zasebnemu. Gledano z današnje perspektive je bila prodaja zemljišča sklada v nasprotju z njegovim osnovnim poslanstvom, ki je zagotavljanje dostopnih in raznolikih stanovanj. Napredna evropska mesta se zavedajo, da mestna središča živijo le, če je socialna struktura mesta čim bolj mešana. Koncentracija špekulativnih naložb in izključna gradnja t.i. nadstandarda v mestnem središču imata kratkoročne koristi za posameznike, a dolgoročne katastrofalne posledice za vse.

Javni stanovanjski sklad občine Ljubljana ima v gradnji in načrtovanju kar nekaj novih stanovanj. Vsekakor trend povečevanja števila novih stanovanj v primerjavi s prejšnjimi leti raste, kar je spodbudno, a od realnih potreb mesta je to število še zelo daleč, in zgoraj opisani način delovanja lahko ta cilj še oddalji. Da ne bo pomote, arhitektura stanovanjsko-poslovnega objekta, ki nosi komercialno ime Rezidenca Masarykova, je sodeč po objavljenih načrtih povsem kakovostna. Zelena streha poslovno-trgovskega dela je v duhu trajnostnih rešitev. Spremljali bomo, kakšna bo izvedba. Pozitiven prispevek za mesto pomeni tudi mešani program v pritličju. Škoda in izgubljena priložnost, da projekt ni v prid mestu tudi v ekonomskem in socialnem smislu, kar bi bilo v skladu s poslanstvom javnega sklada, ki ga financiramo mi vsi.

Napisal: Matevž Granda

Prvič objavljeno poleti 2021 v Outsider #26.

Naroči svoj izvod!

Vsebine, objabljene v tisku, le izjemoma poobjavimo še na spletu. Naročite se na revijo in pridobite odlične vsebine!