O zadevi predvidene pozidave dela zelenic v Šišenski soseski 6 smo obširneje že pisali. Kot smo poudarili, je problematika ŠS6 kompleksna in v sebi nosi elemente ključnih problematik naše družbe. Ker enostavni in enostranski pogledi ne zadostujejo za dobro analizo in iskanje odgovorov, smo za pisne odgovore na vprašanja prosili predstavnike treh udeleženih strani v sporu.
Odgovarja Bojan Gjura, potencialni investitor in lastnik podjetja Video Art d.o.o., ki ima v lasti zemljišča zelenic in funkcionalnih površin v občini.
Po izobrazbi ste arhitekt. Kakšne objekte nameravate graditi na predlaganih zemljiščih in kako bi po vašem izbrana tipologija sooblikovala javni prostor soseske in mesta?
Tako je, po izobrazbi sem arhitekt. Do zdaj sem oblikoval in kot investitor tudi realiziral gradnjo več večstanovanjskih objektov v Ljubljani in v tujini. Vesel sem, da lahko kot arhitekt prispevam k oblikovanju stavb in prostora v mojem rojstnem mestu, še posebej zato, ker imam kot lastnik nekaj zemljišč v Ljubljani tudi to možnost.
Na predlaganih zemljiščih, o katerih smo se po 15 dolgih letih pravnih sporov s pomočjo mediacije, ki jo je predlagalo sodišče v Ljubljani, dogovorili z Mestno občino Ljubljana, nameravam graditi štiri osemstanovanjske objekte, velikosti malo večjih stanovanjskih hiš.
Ta načrt sledi osnovnemu urbanističnemu načrtu iz leta 1968, v katerem je predvidena urbanistična zasnova soseske v obliki pahljače. Avtorja sta za to zasnovo dobila Prešernovo nagrado.
Iz priloženih slik (spodaj) je razvidno, da so objekti v novem prostorskem načrtu MOL vrisani na istih lokacijah, kot so bili v osnovnem urbanističnem načrtu iz leta 1968. Pri tem naj dodam, da je bil v prvotnem načrtu za lokacijo številka 1 pri vrtcu predviden na primer večstanovanjski objekt velikosti 40 x 17 m, z že izdanim gradbenim in uporabnim dovoljenjem, ki pa nikoli bil zgrajen. Na tej lokaciji je po zdajšnjem načrtu predviden štirikrat manjši osemstanovanjski objekt velikosti 10 x 17 m.
Prvotni urbanistični zasnovi naselja je sledil tudi ing. arh. Ilija Arnautović, ki je naselju SŠ6/1 na šestih lokacijah narisal nove stanovanjske objekte. Od teh je MOL izbrala štiri.
Vsi štirje predvideni novi objekti v naselju bodo povzemali arhitekturno kvaliteto obstoječega naselja z novimi dognanji na področju kvalitete arhitekturnega oblikovanja in bivanja.
Stanovalcem soseske, predvsem neposrednim sosedom, bi se s posegom poslabšala kakovost bivanja, saj bi se zmanjšal obseg zelenih površin. Kakšne pa so prednosti, ki bi jih po vašem mnenju novogradnje prinesle stanovalcem?
To ne drži. Skrbi, da bo soseska s štrimi novimi osemstanovanjskimi objekti, velikosti malo večjih stanovanjskih hiš, izgubila na kvaliteti bivanja, so odveč. Vsi si želimo živeti v prijetni in za bivanje kvalitetni soseski. Ne bo šlo za pozidavo zelenic, prav tako ne bo podrto nobeno drevo. Vsi objekti bodo postavljeni na zemljiščih, ki so po vseh načrtih zazidljivi. Gre za skupaj 32 novih stanovanj v naselju, katerega površina znaša 150 tisoč kvadratnih metrov. Nova stanovanja bodo zavzela le 0,6 % teh površin in to je 1.030 m² tlorisne površine.
Vse ostalo zemljišče pride neposredno v last občine in vseh stanovalcev soseske. To pomeni vse zelenice, otroška igrišča, dva tisoč parkirnih mest, potke in ceste – vse skupaj v površini cca 99.000 kvadratnih metrov – pride v last Mestne občine Ljubljana in stanovalcev. Edina novost bo ta, da bo v sosesko, v kateri zdaj živi 10.000 ljudi, prišlo še 32 novih družin.
Ob tem naj povem, da je več kot 70 odstotkov prebivalcev tega naselja starejših od 70 let. Zato sem na prigovarjanje nekaterih starejših prebivalcev naselja na Mestno občino Ljubljana podal predlog, da bi na območju ob telovadnici zgradil varovana stanovanja za obstoječe stanovalce naselja z medgeneracijskim središčem, ki bi služilo kot povezovalna točka z domom upokojencev; ta je že v načrtu gradnje na sosednji parceli. Veliko skrbi starejšim ljudem namreč predstavlja menjava kraja bivanja in življenjskega okolja. V starejših letih je menjava dnevne rutine, kot so nakupovanje, druženje z znanci in sosedi iz soseske, srečevanje ob sprehodih in kavicah, lahko zastrašujoče. Pripovedovali so mi, da bi jih pomirilo, če bi vedeli, da bodo lahko ob še višji starosti, ko bodo še bolj šibki, ostali v tej soseski, kjer se že desetletja družijo in vse poznajo. Žal MOL mojega predloga ni sprejela.
Očitek stanovalcev in tudi soavtorja urbanizma soseske, Janeza Vovka, je, da bi zemljišče moralo pripadati soseski in da je bila prodaja nelegalna* (daljša razlaga spodaj). Kako odgovarjate na ta očitek?
Podjetje Video Art d.o.o. je v letu 2004 kupilo nepremičnine v teh dveh k.o. in to od zemljiškoknjižnega lastnika, vpisanega z lastninsko pravico pri teh nepremičninah in brez vpisa kakršnihkoli bremen ali omejitev. Pred odločitvijo za nakup sem kot dober gospodar in odgovoren kupec preveril predvsem:
- zemljiškoknjižno stanje, kjer je bil kot edini lastnik vpisan prodajalec in kjer ni bilo vpisanih nobenih bremen,
- pred podpisom pogodbe sem pridobil takrat še lokacijsko informacijo (danes potrdilo o namenski rabi) za predmetna zemljišča ter izjavo MOL o neuveljavljanju njihove predkupne pravice (MOL ni uveljavljal predkupne pravice),
- pogodba je bila predložena FURS v odmero davka in po potrditvi FURS overjena pri notarju,
- vpis v zemljiško knjigo na ime Video Art d.o.o. je bil izvršen v letu 2005.
Stanje v času sklenitve pogodbe je bilo torej takšno, da je kupcu v celoti omogočalo in dopuščalo varen nakup z upoštevanjem temeljnih načel stvarnega prava in sicer predvsem čl. 10 Stvarnopravnega zakonika (SPZ) glede zaupanja v zemljiško knjigo, kjer je določeno, da kdor v pravnem prometu pošteno ravna in se zanese na podatke o pravicah, ki so vpisani v zemljiški knjigi, zaradi tega ne sme trpeti škodljivih posledic, ter po določilu čl. 11 istega SPZ, da se domneva, da je lastnik nepremičnine tisti, ki je vpisan v zemljiško knjigo.
Ob nakupu sem torej upošteval vsa varovala oz. tudi pokazal vso zahtevano in še možno skrbnost za realizacijo in pravilnost izvedbe tega pravnega posla, pri čemer je te pravilnosti in upravičenosti nakupa, potrdila tudi MOL, ko ni uveljavljala svoje zakonite predkupne pravice.
ZVEtL kot zakon o določitvi pripadajočega zemljišča k stavbi je bil sprejet in uveljavljen šele v letu 2008 in določila tega zakona niso veljala v času sklenitve moje pogodbe leta 2004 z prodajalcem.
Ravnal sem torej z vso potrebno in še pričakovano skrbnostjo dobrega gospodarja in upošteval vsa takrat možna varovala ter zahtevano zaupanje v zemljiško knjigo.
Le dve leti po sklenitvi pogodbe in neuveljavljanju predkupne pravice je MOL zahteval, da se ugotovi ničnost pogodbe v delu, ki se nanaša na zemljišča, ki naj bi predstavljala javno infrastrukturo, to pomeni zgolj ceste in potke.
O pripadajočih zemljiščih k stavbam takrat še ni bilo govora, saj ZVEtL še ni obstajal. Kot sem že omenil, ZVEtL obstaja šele od leta 2008.
To je na kratko tisto, kar me je prepričalo v možnost nakupa in mi zagotavljalo neko pravno varnost ob nakupu zaradi zaupanja v listine in javne knjige, ki so izkazovale možnost tega nakupa predmetnih nepremičnin od prejšnjega lastnika.
Več kritik pri zadevi leti tudi na napačno komunikacijo občine in investitorja. Kateri pogoji bi po vašem morali biti izpolnjeni za uspešno komunikacijo? Ali bi bili pripravljeni sodelovati v participativnem procesu, ki bi prebivalce vključil že od samega začetka, če bi občina poskrbela zanj?
Nikoli nisem zapiral vrat nobenemu. Z vsemi se pogovarjam in jih poslušam. Ne zdi pa se mi prav, da nekateri svoje nasprotovanja najprej sporočijo skozi medije. Kot sem povedal, skrbi, da soseska s štirimi novimi stanovanjskimi objekti izgublja na kvaliteti bivanja, so odveč. Želim si, da bi na nasprotni strani prisluhnili dejstvom in mi ne bi zapirali vrat. Na sejo četrtne skupnosti, na kateri se je razpravljalo o tem projektu, sem se moral povabiti sam.
***
Odgovarja Janez Koželj, podžupan in mestni urbanist Mestne občine Ljubljana
Je po vašem mnenju (kot podžupan Ljubljane) za vzdržno in trajnostno rast mesta zgoščevanje pozidave obstoječih urbanih območij ustrezna strategija?
To je edina alternativa razprševanju zazidave in pogubnih posledic suburbanizacije, ki jih povzroča. V več vizijah mest, ki sem jih v zadnjem času pregledal, sta zgoščevanje in mešanje zazidave ključna usmeritev trajnostnega razvoja, ki pa je povezano z varovanjem oziroma zagotavljanjem primernega deleža kakovostnih zelenih površin.
Kje so možni prostori zgostitev in kakšna gostota bi bila za Ljubljano po vašem mnenju optimalna?
Gostota zazidave je v Ljubljani za pol manjša kot na Dunaju, podobno temu porabimo na kvadratni meter stanovanja največ površin v Evropi. Najbolj običajno merilo za določanje gostote zazidave so običajni urbanistični kazalci o zazidanosti gradbene parcele, o zagotavljanju zelenih površin, deležu raščenih tal, deležu odprtih bivalnih površin, minimalnih odmikih, o vrednostih osončenja sosednjih stavb, ki jih dopolnjuje še drugi kazalci trajnostnega mesta, kot so delež zelenega pokrova dreves, vodnih površin, raznolikosti zelenja ipd.
Kje konkretno bi bilo mogoče zidati nova stanovanja?
Pravzaprav povsod, kjer je mogoče zagotoviti primerne pogoje. Tako kot je to bilo v tradicionalnem mestu, ko stanovanj niso gradili v ločenih funkcionalnih conah, ampak kot del mestnega tkiva v obliki obodne zazidave med štirimi ulicami v tako imenovanih karejih oz. stavbnih otokih z dvoriščem na sredi.
Nasprotniki predvidenih pozidav na zemljišču SŠ6 opozarjajo, da je bilo zemljišče odkupljeno kot skupna zelena površina, kot špekulativna investicija, kasneje pa spremenjeno v zazidalno površino. Kako odgovarjate očitkom?
Kolikor jo poznam, je ta zgodba bolj zapletena in bi jo težko obravnavali kot del načrtnega zgoščevanja zazidave. Sodi namreč v okvir reševanja posledic prisvajanja zemljišč med razlastninjenjem nekdanjih gradbenih podjetij, ki so gradila družbena stanovanja v stanovanjskih soseskah. Občina je hotela dolgoletni pravni spor razrešiti in pridobiti zemljišča zelenic, parkirišč, cest in poti pridobiti v javno last s tem, da bi v zameno dovolila lastniku zemljišč gradnjo, od predlaganih šestih, štiri trinadstropne stolpiče. Poleg tega občina pogojuje to gradnjo, s katero se je strinjal tudi arhitekt soseske Ilija Arnautović, s soglasjem stanovalcev. Dva stolpiča naj bi se zgradila ob cesti na robu soseske, dva pa v osrčju soseske, kjer je predviden tudi dom za starejše. Gre torej za načelo nadomestitve v razmerju 1:100 v javno korist, kakršnega se poslužujejo tudi na Dunaju.
V Ljubljani primanjkuje stanovanj. Ali bodo predvidene gradnje na območju doprinesle k reševanju te problematike?
Vsekakor, saj je eden od razlogov za zgoščevanje mesta prav v tem, da se izkoristijo neizkoriščena zemljišča povsod po mestu bodisi v okviru večjih stanovanjskih območij bodisi v manjših vrzelih strnjene zazidave. Na ta način lahko prihranimo zemljišča v obrobju mesta, zmanjšujemo stroške za gradnjo novih cest, za komunalno in družbeno infrastrukturo, krajšamo poti po opravkih, na delo in v šolo. Še posebej gradnja socialnih stanovanj je smiselna tam, kjer se navezuje na obstoječe vrtce in šole, ki jih prenavljamo, povečujemo in posodabljamo.
Kakšne strategije mesto še izvaja za zagotovitev več novih stanovanj?
Kot rečeno, se gradnja stanovanj iz obrobja mesta postopoma seli proti mestnemu središču in v njegovo zaledje. Tukaj gradi mesto socialna stanovanja glede na razpoložljiva zemljišča v manjših enotah, v tako imenovanih mikro-soseskah, v karejih z javnimi pritličji, v stavbnih nizih in z vzidavami posameznih stavb, namenjenih stanovanjem za mlade. Med drugimi je cilj te strategije tudi oživljanje mesta, s katerim želimo med drugim uravnovešati tudi procese gentrifikacije, s kakršnimi se srečujejo vsa sodobna mesta.
Pripravil: Luka Jerman
