Advertisement
screen-shot-2018-08-08-at-15.14.59
Anže Burger: Zakaj sem proti časovnemu omejevanju kratkoročnega oddajanja nepremičnin?

Od 14. maja je bil v javni obravnavi predlog novega Zakona o gostinstvu, ki med poglavitnimi rešitvami določa tudi posebne pogoje za oddajanje v kratkotrajni najem. Posamezno stanovanje se po predlogu zakona lahko oddaja največ 30 dni v koledarskem letu, razen če občina ne določi daljšega obdobja. Z oceno stanja in utemeljitvijo razlogov za zakonske spremembe se v veliki meri strinjam, imam pa pomisleke glede predlaganega časovnega omejevanja, kar bom argumentiral v tej kolumni.

Omejevanje kratkoročnega oddajanja na 30 dni letno ni smiselno iz več razlogov. Prvič, ukrep ne zagotavlja omejevanja ali zmanjšanja števila turistov v primeru presežnega množičnega turizma. Če se več lastnikov odloči za namembo svoje nepremičnine v kratkoročno oddajanje, to lahko po predlogu zakona storijo, najmanj v obsegu 30 dni. Takšno oddajanje se bo verjetno zgostilo pri večini sobodajalcev v času konic turistične sezone, ko je povpraševanje največje in problemi  množičnega turizma najbolj akutni. Drugič, takšno omejevanje deluje v nasprotju ekonomski logiki, ki pravi, da je redke resurse potrebno čim bolj učinkovito uporabljati. V izgradnjo stanovanj je vloženo ogromno dela, časa, materiala in energije, zato je smiselno, da to dobrino karseda racionalno izkoristimo. Omejevanje na 30 dni te nepremičnine izloči iz večine oblik dolgoročnega najema, razen morda za oddajanje študentom v času študija. Že sedaj večino dni v letu prazne nepremičnine bodo sedaj še manj intenzivno v rabi, glavnino stroškov tega stanja pa bodo zaradi manjše ponudbe nepremičnin nosili prebivalci v obliki višjih najemnin in cen nepremičnin. Tretjič, ukrep nesorazmerno in na neprimeren način omejuje ustavno pravico svobodne gospodarske pobude, četudi zakon kot argument za omejevanje navaja javno korist. Iste cilje zakona, s katerimi se večinoma strinjam, bi se dalo doseči na manj distorziven in omejevalen način. Ena od rešitev, ki jo predlagam v nadaljevanju, pa nekatere nepravilnosti trga celo zmanjša, saj pobere del ekonomskih rent in jih prelije v prihodke občin, ki jih lahko kasneje uporabijo za reševanje stanovanjske problematike.

Strinjam se z osnovnim načelom predlaganega zakona, da je morebitne negativne učinke nesorazmernega povečanja kratkoročnega oddajanja stanovanj v najem potrebno urediti s povečanjem pooblastil občinam. Moja ideja gre še dlje: o morebitnem omejevanju bi morale odločati ne občine, ampak prebivalci občin. Odločanje bi moralo biti redno, transparentno in demokratično, s čimer lahko preprečimo barcelonski scenarij, ko je nezadovoljstvo meščanov prekipelo v nasilje nad nič hudega slutečimi turisti. V turistično obremenjenih krajih bi moralo biti maksimalno število nepremičnin za kratkotrajni najem določeno na rednih lokalnih referendumih, ki bi potekali vsako leto ali na nekaj let. Na njih bi se občani lahko odločili za ohranitev, zmanjšanje ali povečanje kvote nastanitvenih kapacitet v njihovem kraju glede na prednosti in slabosti, ki jih prinaša turizem v njihov kraj. Za omogočanje lažjega prilagajanja bi lahko bile spremembe omejene na največ plus-minus 10 odstotkov obstoječega števila kapacitet. Da ne bi prišlo do tiranije večine in nesorazmernega omejevanja svobodne gospodarske pobude bi minimalno število nepremičnin za kratkoročno oddajanje lahko določili kot določen odstotek hotelskih kapacitet, ki so bolj strogo regulirane v prostorski politiki občin.

Ključni element mojega predloga pa so letne dražbe licenc za oddajanje v kratkoročni najem znotraj na referendumu določene kvote nepremičnin. Na anonimni avkciji bi bila letna dovoljenja alocirana tistim lastnikom, ki bi ponudili višjo koncesijo. Slednji bi lahko nepremičnino oddajali neomejeno vse dni v letu in ne le 30 dni, kot predvideva trenutni predlog zakona. Na ta način bi občina zbrala dodatna sredstva, s katerim bi lahko reševala stanovanjske ali infrastrukturne probleme, povezane s turizmom ali previsokimi cenami nepremičnin. Pobrana sredstva bi obenem zmanjšala ekonomske rente lastnikom nepremičnin, s čimer bi zmanjšali distorzijo na trgu in znižali ekstra dobičke na bolj zmerne ravni. Občine bi lahko s pobranimi koncesijami lahko znižale druge davke ali cene javnih storitev za občane. Na trgu bi obstale samo nepremičnine, ki dosegajo višjo tržno ceno zaradi boljše lokacije ali opreme, kar bi dvignilo dodano vrednost, ustvarjeno v tem segmentu turizma. Lastnikom nepremičnin z dovoljenjem oddajanja bi bilo zaradi plačanih nepovratnih stroškov v interesu, da je nepremičnina oddana čim več dni v letu, saj bi oportunitetne stroške s koncesijo prelevili v dejanske stroške.

Naslednja prednost te rešitve je v tem, da bi stanovanja brez pridobljenega dovoljenja prišla na trg dolgoročnega oddajanja, kar bi povečalo ponudbo in znižalo previsoke najemnine in cene nepremičnin. Vse nepremičnine bi bile tako bolj učinkovito v rabi, nekatere v dolgoročnem najemu, druge pa več dni v letu v kratkoročnem oddajanju. V obrazložitvi zakona je navedeno, da so se v letu 2023 na platformah Airbnb in Vrbo nepremičnine oddajale v povprečju le 92 dni, ostalih 273 dni v letu pa so verjetno ostajale prazne. Predlagana rešitev demokratičnega določanja števila nastanitvenih kapacitet in letnih avkcij bi omogočila premik gostinstva in turizma stran od enostavnih oblik z nizko dodano vrednostjo. Določene oblike turizma z višjo dodano vrednostjo, kot je na primer kongresni turizem, zahtevajo večje hotelske kapacitete in spremljevalno infrastrukturo, ki jo stanovanja za kratkoročni najem ne morejo nadomestiti. V letu 2023 je bil delež ležišč v zasebnih sobah, apartmajih in hišah 31 %, v njih pa se je realiziralo 23 % nočitev, kar Slovenijo uvršča med prve tri države EU, ki imajo v strukturi največji delež apartmajev in podobnih občasnih kapacitet. To Slovenijo oddaljuje od zastavljenih ciljev Strategije slovenskega turizma in vodi v smer množičnega turizma. Omejevanja s strani države mora seveda biti čim manj, ko pa je to zaradi prevelikih negativnih eksternalij nujno potrebno, se ga moramo lotiti na racionalen in ekonomsko učinkovit način.

Piše: Anže Burger

2 Responses

  1. Nadvse zanimiv in seveda aktualen prispevek.
    Strinjamo se, da je problematika realna in da jo je kot takšno potrebno na nek način rešiti.
    In strinjam se, da predlog z omejitvijo na 30 dni ni OK. Po mojem občutku gre ponovno za neživljensko določilo, kjer se mešajo jabolka in krompir.

    Kratkoročno oddajanje se namreč gresta dve skupini ljudi.
    1.
    Prebivalci, ki v določenem mestu živijo, pa želijo samo oddati stanovanje ali del stanovanja turistom za kratek čas. Takšni se mi zdi, da načeloma s to omejitvijo niti ne bi bili ne vem kako oškodovani.
    2.
    Drugi segment pa so ljudje, ki so oddajanje spremenili v business. Mnogi imajo celo več stanovanj, ki so izključno namenjena turizmu. Pri tem ni nič narobe s podjetniško pobudo – te je vedno za podpirati. Nastaja pa problem, da zmanjkuje stanovanj za dolgoročni najem, kar poriva cene v nebo.

    Predlog z referendumi se mi zdi sicer dober, a malce kompliciran za izvedbo. Nenazadnje prav zato volimo mestno oblast, da nekako odloča takšne stvari v našem imenu.

    Se mi zdi pa izjemno dobra ideja z dražbo licenc.
    Zelo smiselno in izvedljivo.
    Mestna oblast določi neko kvoto, ki je za mesto sprejemljiva tako gled ena stanovanjski fond, kot glede na volumen turistov. Enkrat na leto (ali celo morda na dve, tri leta, se izvede licitacija in je to to.
    Kdor izpade lahko še vedno ponudi svoja stanovanja v dolgoročni najem in naslednje leto poizkusi ponovno.

    Da bi pokrili obe skupini, bi bila morda smiselna kombinacija obojega.
    Do 30 dni, ki pa morajo biti časovno nekoliko razporejeni in ne vse zgoščeno na prime time, lahko oddaš brez omejitev. Nad 30 dni pa si na dražbi priboriš in plačaš licenco.

    Volk sit in krava cela.

  2. Sem veliko razmišljal o tem v zadnjih časih in se mi zdi ta predlog prav smiseln.
    Ob strani se mi poraja vprašanje, zakaj so postale nočitve v hostlih, hotelih in gostiščih tako drage? Celo kampiranje je postalo razkošje.
    Ko potujem po svetu, se včasih znajdem v državah, kjer še dobim nočitev za neko sprejemljivo ceno, marsikje pa so cene res napihnjene. Sam ne maram plačevati razkošja, ki ga ne potrebujem, a marsikje mi preprosta namestitev niti ni na voljo. Skozi leta sem imel odlične izkušnje s couchsurfingom, zadnje čase nekaj dobrih izkušenj tudi z AirBnB … povsem v zadnjih par letih pa so šle cene tudi na AirBnB močno navzgor, poleg tega lastnika ni na spregled.
    Mogoče ta rešitev s koncesijami lahko vsaj malo uravna zadeve.

Mailchimp brez napisa

Dobrodošli na spletnem portalu

Vsebine spletne strani so drugačne od vsebin v reviji! Z naročnino omogočite nastajanje visokokakovostne vsebine o kulturi, arhitekturi in ljudeh.