Pripravila: Alja Košir

Na prvi pogled je osnutek Nacionalnega stanovanjskega programa, ki je bil do 25. marca v javni obravnavi, samo še eden izmed političnih dokumentov: paše v isti koš s strankarskimi programi, predvolilnimi obljubami in kolacijskimi pogodbami; poln visokoletečih ciljev, ki pa so že v svojem bistvu neuresničljivi. NSP namreč obljublja veliko, mehanizmi za izvedbo programa pa so šibki ali še neobstoječi.

Po drugi strani pa je ravno ta slabost programa tudi njegova največja prednost: popolnoma neobremenjeno poda trajnostno, socialno in ekonomsko zmerno vizijo reševanja stanovanjskega problema za naslednje desetletje.

Za vas smo poskušali kar najenostavneje strniti pomembnejša programska izhodišča.

DISCLAIMER: ilustracije so zgolj to – ilustracije. Ne gre jih jemati dobesedno. Za globlje razumevanje programa preberite celoten dokument na tej povezavi.

Slika 1: Obstoječi stanovanjski fond

Stanovanjski fond v Sloveniji obsega 844 656 enot. 59% fonda je v eno- in dvostanovanjskih stavbah.

Slika 2: Najemniška stanovanja

Le 8% vsega stanovanjskega fonda je najemniškega, od tega je večina teh stanovanj v javni lasti. Od teh osmih procentov se kar četrtina oddaja nelegalno in za kratek čas. Za najemnike in najemodajalce to pomeni manjšo varnost, za državo pa zaradi neplačanih davkov manjši proračun, ki bi ga lahko namenili za izboljšavo in izgradnjo javnih stanovanj.

Slika 3: Prazen stanovanjski fond

Število stanovanjskih enot je precej večje od števila gospodinjstev. Kar 21% stanovanjskega fonda je praznega. Ta procent predstavljajo predvsem stanovanja, ki so bila kupljena kot »naložba za prihodnost« in kot špekualcija z nepremičninami, ali pa so neustrezna zaradi odročne lokacije ali slabega stanja.

Slika 4: Stanovanja v slabem stanju

70% stavb je starejših od trideset let, kar tretjina gospodinjstev pa živi v stanovanjih, ki imajo vsaj eno od pomanjkljivosti: puščajoča streha, vlažne stene, temelji ali tla, trhli okenski okvirji ali trhla tla. Vsaj tu zasedamo prvo mesto v Evropski uniji.

Slika 5: Prevelike enote

Velik, žal neizmerljiv odstotek gospodinjstev živi v enotah, ki so za njih prevelike. Večinoma gre za enostanovanjske stavbe, v katerih živijo starejši, ki za tako veliko nepremičnino vsako leto težje skrbijo.

Slika 6: Spremembe demografskih trendov

Projekcije demografskih trendov za leto 2060 napovedujejo staranje prebivalstva in upadanje števila rojstev, hkrati pa preseljevanje iz tujine, naraščanje prebivalstva v urbanih regijah in upadanje prebivalstva v manjših krajih. 6600 gospodinjstev že danes čaka na neprofitno najemno stanovanje.

Sprememba socialne strukture prebivalstva bolj kot karkoli spreminja okolje. Staranje prebivalstva in nižanje ekonomskega standarda zanesljivo prinašata s seboj načrtovane ali pa spontane spremembe v stanovanjski politiki.

Slika 7: Aktivacija praznih enot

Cilji stanovanjskega programa obsegajo aktivacijo nezasedenega stanovanjskega fonda preko zaostrenih davčnih ukrepov ter vzpostavitvi javne službe za najemniško upravljanje, ki naj bi olajšala najemodajalcem postopek oddaje in upravljanja stanovanja. NSP želi s temi ukrepi pripomoči k večji naklonjenosti ljudi k oddaji stanovanj ter hkrati povečati varnost najemniških razmerij s spremenjeno zakonodajo.

Slika 8: Nov najemniški fond

Prazne enote se (idealno) spremenijo v najemniški fond. Sprememba razmerja med najemniškimi in lastniškimi stanovanji pomeni večjo konkurenčnost stanovanj in padec cen najemnin; seveda, če bo nepremičniniski davek tokrat obveljal za ustavnega.

Slika 9: Prenova obstoječega stanovanjskega fonda

Prenova stanovanjskega fonda je večplastna, v glavnem pa jo lahko delimo na tri iniciative: individualno prenovo, celostne teritorialne naložbe ter funkcionalno prenovo.

Kot pomoč posameznikom, ki si želijo zagotoviti boljše bivalne pogoje, NSP napoveduje sistemsko financiranje energetskih prenov za učinkovitejšo rabo energije. Dostop do posebnih skladov in organizacij, ki prenove spodbujajo, bo lažji in finančna pomoč bo večja.

NSP napoveduje tudi uvedbo t.i. »energetskega pogodbeništva«, kjer dobavnik energentov financira energetsko prenovo stavbe, lastnik/uporabnik pa še naprej plačuje enake stroške energentov, dokler prenove ne odplača.

NSP želi hkrati pridobiti kar 86 milijonov evrov nepovratnih sredstev iz obstoječih mednarodnih finančnih virov za celostne teritorialne naložbe energetske prenove degradiranih mestnih predelov in večjih mestnih sosesk.

Slika 10: Funkcijska preureditev

S spremembo zakonodaje se bo olajšala funkcijska preureditev enostanovanjskega objekta v objekt z več enotami. Novo gradbeno dovoljenje z vsemi soglasji ne bo več potrebno, zadostovalo bo zgolj enostavno upravno dovoljenje.

Slika 11: Enostanovanjski objekti postanejo večstanovanjski

Strošek funkcijske preureditve, ki zdaj znaša nekaj tisoč evrov, bo tako izničen in možnost delnega odkupa večjega objekta ali najem neuporabljnega prostora bosta olajšana. Več manjših enot znotraj večjega enostanovanjskega objekta je energijsko, prostorsko in socialno odgovornejša rešitev, ki pa posameznikom še vedno omogoča življenje v hiši z vrtom.

Slika 12: Stanovanja za ranljive skupine

NSP ne predvideva obsežne gradnje novih javnih stanovanj, vlagati pa namerava predvsem v kvaliteto bivanja ranljivejših skupin: mladih, starejših, prebivalcev s posebnimi potrebami in socialno šibkih.

Za mlade, ki se šele osamovajajo, bo država zagotovila bivalne enote, namenjene sobivanju. Pilotni projekt takšne enote naj bi bil zgrajen že letos. Za starejšo populacijo pa je v načrtu več oskrbovanih enot, program sobivanja starejših ter program državnega odkupa njihovih stanovanj v zameno za doživljenjsko rento. Med obema generacijskima skupinama – mladimi in starejšimi – se spodbuja tudi večja mobilnost, kjer bi starejši svoje večje enote, za katere niso več sposobni skrbeti, zamenjali za manjše enote, ki so v lasti mladih, a finančno šibkejših družin.

Država namerava po NSP vložiti še 18 milijonov evrov v stanovanja za prebivalce s posebnimi potrebami ter zgraditi 800 začasnih bivalnih enot za primere deložacij, naravnih nesreč, nasilja v družini ali finančne ogroženosti.

Slika 13: Aktiviran in prenovljen stanovanjski fond

Aktiviran in prenovljen stanovanjski fond, skupaj z novimi enotami, ki korigirajo demografske trende, zagotavlja primeren dom za vsakogar. V grajenem okolju program ne predvideva večjih sprememb in niti ne načrtuje velikopoteznih rešitev za reševanje stanovanjske problematike, temveč daje osnovo za večjo mobilnost prebivalcev ter se zavzema za dobre bivanjske pogoje vseh državljanov.

Program je zasnovan na obsežni analizi obstoječega stanja in stanovanjske problematike ter nanje odgovarja s trajnostnim in zmernim pristopom. Če se ne zmenimo za birokratske ovire, ki bodo ustvarjalce programa čakale na poti do cilja, je program na papirju brez napak.

Toda pisci NSP-ja so po mojem mnenju spregledali osnovni faktor, na katerem stoji ali pa pade celoten program. Slovenca. Predlagane rešitve so za slovenski prostor – ki slovi po navezanosti na lastniški dom, majhni mobilnosti prebivalstva in kratkovidnosti pri kakršni koli (dolgoročno pozitivni) spremembi okolice (če izpostavim zgolj bitke, bite za urejanje Ljubljane, padle župane, ki so jih spodkopali radarji in (izsiljeno?) neustavni nepremičninski davek) – izjemno radikalne.

Čeprav je Zeitgeist zadnjih let izrazito socialno usmerjen (skupnostni vrtovi, sodelo, različne oblike blagovne oziroma časovne menjave), dvomim, da smo pripravljeni deliti, prenoviti ali se kakšnemu kvadratnemu metru odreči v dobro celotne družbe. Časi socializma so mimo. Hecno, da »tujega nočemo, svojega ne damo« še vedno odzvanja v glavah.

Upam, da bomo pripravljeni preseči to mejo.

V nasprotnem primeru pa je program vsaj odlično izhodišče za družbeni diskurz.

Vir: Nacionalni stanovanjski program 2015-2025, Ministrstvo za okolje in prostor

Besedilo: Alja Košir

Ilustracije: Alja Košir