Jazbinškov zakon št. 2 spomladi 2020

Po hodnikih državnega zbora je slišati govorice, da bo v kratkem v parlamentarno obravnavo posredovana novela zakona o privatizaciji javnega stanovanjskega fonda, v ljudskem besednjaku tako imenovani »Jazbinškov zakon št. 2«. Odprodali bi preostali del družbenega stanovanjskega fonda različnih ministrstev, občin, občinskih stanovanjskih skladov in Stanovanjskega sklada RS. Razlog za ta ukrep je, da se že več desetletij trudijo vzpostaviti učinkovito stanovanjsko politiko za mlade družine, vendar vidnejših premikov ni. Zato imajo namen omogočiti reševanje stanovanjskega problema mladih v okviru lastniške sheme z različnimi spodbudami in poroštvom za hipotekarni kredit.

Dobri znanci, mlada tričlanska družina, ki živi v osemnajst let starem trisobnem najemniškem stanovanju stanovanjskega sklada v ljubljanskih Kosezah, so nam zaupali, da so že začeli razmišljati o odkupu. Velikost stanovanja in stroški bivanja so trenutno sprejemljivi. S povprečnima plačama brez večjih težav plačujejo najemnino, ki je nižja od tržne. V odkupu stanovanja, ki naj bi znašal toliko kot vrednost novega avta VW [1], vidijo veliko priložnost, zato so pripravljeni poiskati vse mogoče finančne vire. Po prvih izračunih naj bi jih odkup stal približno 25.000 €. Ker trenutno nimajo prihrankov v višini odkupne cene, imajo za manjkajoči del zneska namen najeti kredit. Mlada družina ob tej enkratni priložnosti že veselo zre v prihodnost, saj vedo, da se jim, če bodo čez pet let prodali stanovanje po sedanji tržni vrednosti 210.000 €, obeta neverjeten donos. Njihove ambicije po kakovosti bivanja so se kar naenkrat povečale, zato že razmišljajo, da bi si z dodatnimi prihranki in s pomočjo hipotekarnega kredita v naslednjem obdobju zgradili hišo nekje na obrobju Ljubljane, stanovanje pa zaradi dobre lokacije obdržali in ga dali v najem kot dodaten zaslužek za »zlata« leta.

Vse, kar je bilo do sedaj napisanega v tem članku, je popoln »fake news« in je le reinterpretacija resničnosti izpred tridesetih let, ko je povojna »boom« generacija dobila možnost neverjetno ugodnega odkupa družbenih stanovanj. Leta 1991 je bil sprejet nov stanovanjski zakon, ki je takratnim imetnikom stanovanjske pravice dal pravico do odkupa najetega družbenega stanovanja. Tako so se precej nova stanovanja v ljubljanskih Fužinah, stara deset let, in stanovanja v Savskem naselju, stara približno 25 do 30 let, ter podobna stanovanja po celotni Sloveniji prodajala zasebnikom za nekaj deset tisoč evrov, čeprav je bila takratna dejanska tržna vrednost kvadratnega metra na prostem trgu 2,91-kratnik tedanje povprečne plače. Preračunano za današnje razmere v korelaciji s trenutno višino povprečne slovenske plače bi bil po tistem količniku (2,91) kvadratni meter stanovanja na trgu vreden 3.266 €.[2], [3]

Odkupne vrednosti stanovanj so bile torej precej smešne, daleč od realnih, zato se ne bi smelo reči, da so bila prodana, temveč podarjena. Za njihov odkup je bilo treba plačati zgolj 10 % kasnejše tržne vrednosti stanovanja. Podobno kot če bi plačali 10 % vrednosti avta in rekli, da je bil kupljen. Po višini odstotka odkupne vrednosti bi se lahko prej reklo, da je bil podarjen – z 90-odstotnim popustom, pa čeprav je bil v ozadju sklenjen kupoprodajni posel. Če želimo natančneje definirati razkorak med odkupljenim premoženjem in njegovo realno tržno vrednostjo, pa je treba v izračunu upoštevati tudi solidarnostni prispevek, ki ga je vsak državljan od leta 1972 plačeval v višini 4 % bruto prihodka.[4] Dvajsetletno vplačilo tega prispevka bi v današnjih razmerah zneslo 33.600 € na gospodinjstvo. Če poleg prispevka upoštevamo tudi vsakomesečno plačilo najemnine,[5] potem je skupaj z 10-odstotnim odkupnim zneskom celotna nabavna vrednost stanovanja znašala približno 50 % takratne tržne vrednosti. Torej, leta 1991 so tisti, ki so bivali v deset do petnajst let starem stanovanju v ljubljanskih Fužinah, kupili stanovanje s 50-odstotnim popustom oziroma jim je država, preračunano v sedanje vrednosti, podarila 90.000 €.

Namen te enkratne razprodaje družbenih stanovanj je bil po nekaterih virih zgolj prestavitev neprecenljivih deviz z zasebnih bančnih računov v državno blagajno. Z odprodajo tretjine stanovanjskega fonda je državi uspelo premostiti takratne finančne težave, mnogi državljani pa so si z ugodnim odkupom stanovanja povečali premoženje. S to potezo se je država ne samo odpovedala velikemu deležu stanovanj, s katerimi je reševala stanovanjske težave državljanov, pač pa je tudi spremenila razmerje državnega in zasebnega lastništva na nepremičninskem trgu in stanovanja načrtno prepustila zakonitostim prostega trga ter s tem posredno sprejela princip nakupa ali dedovanja kot najučinkovitejši sistem za reševanje stanovanjske stiske novih generacij. Ljudje iz generacije, ki je bila deležna priložnosti neverjetno ugodnega odkupa stanovanj, danes posedujejo vsaj eno nepremičnino in imajo status upokojenca. Po podatkih statističnega urada je od približno 680.000[6] vseh naseljenih stanovanj v Sloveniji 40 % (337.130) stanovanj v lastništvu upokojencev. V približno 75.000 (11 %) stanovanjskih enotah živijo upokojenci, starejši od 65 let, sami. To dejstvo govori, da se bo v naslednjih petindvajsetih letih »sprostilo« okoli 337.130 stanovanj oziroma nekaj manj kot 13.000 vsako leto, kar je približno enako letni potrebi po stanovanjih. Nadalje to pomeni, da na ravni države potreb po odpiranju novih zazidalnih površin za nova stanovanja v resnici ni oziroma da bi bilo treba strateško določiti ustrezne ukrepe za območja, kjer število priseljencev narašča.

Vse od odprodaje družbenih stanovanj je država poskušala bolj ali manj uspešno vzpostaviti nov državni stanovanjski sklad, ki bi reševal stanovanjske stiske novih generacij. V tem obdobju je zgradila kar nekaj novih stanovanj in jih prodala. Ker stanovanjski fond najemnih stanovanj, ki bi reševal težave novih generacij, ni bil ustrezno vzpostavljen, je danes o tej problematiki skoraj na vsakodnevni ravni ogromno negodovanja. Z neustreznimi potezami politike je v tridesetih letih med generacijami nastal velik razkorak v dostopnosti stanovanj, kar prinaša tudi nerazumevanje med starejšo in mlajšo generacijo glede stanovanjske stiske. S to potezo, ki jo je država storila na začetku devetdesetih let prejšnjega stoletja, je breme stanovanjskega vprašanja preprosto prestavila na pleča posameznikov, v prepričanju, da se bo pri reševanju stanovanjskega problema vzpostavila družinska medgeneracijska pomoč. Resnica okorelega delovanja stanovanjskega sistema, ki je zunaj pričakovanj današnje mlade generacije, je v spremenjenem družbenem in lastniškem razmerju. Če bi država danes nemudoma resneje »zagrizla« v stanovanjsko politiko s pospešeno novogradnjo, bi po vsej verjetnosti močno omajala nepremičninski trg, kar pa ni v interesu ne lastnikov nepremičnin ne investitorjev.

Dokler ne bomo razumeli vzvodov in posledic sedaj že skoraj trideset let starega zakona ter principa vzdržnega delovanja nepremičninskega trga, tako dolgo ne bo možno najti ustreznih rešitev za nastalo stanovanjsko problematiko današnje mlade in vseh bodočih generacij. Novogradnja najemnih stanovanj kar tako ni prava in edina rešitev. Problem je kompleksen in hkrati zadeva več generacij, starejše in mlajše, vsako s svojo vrsto težav, ter s tem zahteva različne ukrepe.

Napisala: Srđan Nađ, Urška Podlogar Kos

[1] V “Jazbinškovem” zakonu je bila povprečna odkupna vrednost stanovanja primerljiva s ceno avta Zastava ena, ki naj bi po preračunu znašala polovico vrednosti današnjega modela VW Golf.

[2] Statistični letopis SURS (2018)

[3] Gorenčič, D. (2005). Financiranje stanovanjske gradnje z vidika nacionalne stanovanjske varčevalne sheme in evropske izkušnje s pogodbenim varčevanjem: magistrsko delo.

[4] Preračunano v današnje številke bi 4 % takratnega prispevka znašalo približno 70 € na mesec.

[5] Višina najemnine je znašala v povprečju 1,6 % vrednosti stanovanja.

[6] Statistični letopis SURS (2018)

Celoletna naročnina

Dodaj odgovor

Vaš e-naslov ne bo objavljen. * označuje zahtevana polja