- Arhitektura, Stanovanjske politike
- 10 maja, 2021
Ko je svet doživel pretres in smo kot družba vsaj za kanček občutili svojo nemoč, je prišla tudi priložnost za korenitejše spremembe, ki v kratkoročno ne bodo lahke, vendar bodo v prihodnje prinesle veliko dobrega za vse nas in za vsakogar posebej – ena od njih je tudi sprememba stanovanjske politike. Sprememba slovenske stanovanjske politike ne pomeni samo gradnje novih stanovanjskih enot, temveč predvsem spremembo odnosa do prostora kot omejenega naravnega vira in do nepremičnin, ki si ta omejeni vir prisvajajo.
Ko si na področju reševanja stanovanjskega vprašanja prizadevamo za ukrepe za dobro vseh nas, predlagam razmisleke o naslednjih področjih: o spremembi davčne politike, novih oblikah vlaganja kapitala, novih urbanističnih pristopih, ki podpirajo vzdržen prostorski razvoj, spremenjenih urbanističnih parametrih oziroma tako imenovanih prostorskoureditvenih pogojih, prenovah ali rušitvah zastarelih stanovanjskih naselij ipd.
NAJEMNIŠKA STANOVANJA – OSNOVA STANOVANJSKE POLITIKE
Vrste uporabnikov
Možnost najema stanovanjske enote naj bo na razpolago vsem, ki jih takšna oblika najema ali bivanja zanima. Vendar pa morajo imeti določene skupine populacije pri najemu prednost. To so: tisti, ki rešujejo prvo stanovanjsko vpra- šanje, osebe v ekonomsko šibkejšemu položaju, in mlade družine ter družine z več kot dvema otrokoma. Ponudba stanovanjskih enot bi morala biti tako dobra in zanimiva, da bi pritegnila tudi druge potencialne najemnike, ki so dobro ekonomsko situirani, vendar nepremičnine ne želijo imeti v lasti zaradi različnih razlogov, kot so na primer življenjski nazori, hitro menjavanje lokacije bivanja, stroški vzdrževanja, davčna bremena, ipd.
Tipologija stanovanjskih enot
Ponudba stanovanjskih enot naj bo tipsko raznolika. Za nekoga, ki živi sam, je majhno stanovanje povsem zado- voljivo, mlada ali številnejša družina pa bi za zadovoljivo bivanje potrebovala večje stanovanje z zunanjo površino (teraso, atrijskim vrtom) ali hišo z nekaj zelene površine. Tako bi morala biti v ponudbi stanovanjskih enot ne samo stanovanja, temveč tudi hiše z nekaj zunanje površine. Med tipi hiš bi bile zanimive vrstne, atrijske oziroma tiste, ki so po svoji uporabni površini ekonomične. Višina najemnine za hišo (ali katerokoli drugo enoto) družinskega proračuna ne bi smela bremeniti za več kot 25 % enomesečnega prihodka.
Prilagodljiva zasnova stanovanjskih enot
Stanovanjske enote bi morale biti zasnovane fleksibilno, da se lahko ureditev prilagaja trenutnim potrebam uporabni- kov in se po potrebi spreminja ali prilagaja spremenjenim življenjskim situacijam. Tako bi bilo uporabnikom, ki so se znašli v spremenjeni situaciji in jim stanovanjska enota ne ustreza več, omogočeno, da bi lahko udobno premostili prehodno obdobje, medtem ko čakajo na selitev v drugo stanovanjsko enoto.
Prav tako bi vse stanovanjske enote, ki bi bile v ponudbi za najem, morale imeti vgrajeno kuhinjo in drugo pohištvo – tj. nišno ali večjih dimenzij – pohištvo, ki je bilo že v zasnovi stanovanja predvideno za izdelavo po meri. Zaradi pestre strukture uporabnikov bi morala biti ponudba stanovanjskih enot raznolika, tako po tipologiji kot po ceni, kakovosti izdelave, številu dodatnih prostorov, raznolikosti zunanjega programa idr.
OBVEZNO ZGOŠČEVANJE POZIDAVE
Zaradi bistveno preveč razpršene pozidave, predvsem na slovenskem podeželju, bi morala država uvesti mehanizem, ki bi občine pri odpiranju novih zazidalnih površin zunaj obstoječega grajenega tkiva omejil oziroma bi bilo to mogoče le v izjemnih primerih z izkazom ustreznih strokovnih argumentov. Potreba po novi zidavi bi morala ta v prvi vrsti izrabiti vse vire urbane prenove. Le tako bi bilo mogoče slediti načelu trajnostnega prostorskega razvoja, ki v obdobju stagnacije velikosti populacije omogoča neomejen razvoj mest brez potrebe po odpiranju novih zazidljivih površin. Predvsem bi bilo treba stremeti k temu, da se mestom omogoča razvoj znotraj obstoječih grajenih struktur z revitalizacijo urbanih tkiv. Za to pa je treba vzpostaviti ustrezne ukrepe, ki bi mesta spodbujali k prenovam in rekonstrukcijam, ne samo posameznih objektov, temveč celotnih sosesk. Tako bi bilo mogoče obstoječa stara in zastarela stanovanjska naselja nadomestiti z novo strukturo stanovanjske gradnje. A pri tem bi morale občine bistveno več participirati, da bi ključni projekti, pomembni za razvoj mesta, v kratkem, investicijsko sprejemljivem obdobju tudi doživeli realizacijo.
Za visoko bivalno kakovost je pomembna dobra dostopnost različnih mestotvornih dejavnosti. Predvsem lociranost stanovanjskih enot ekonomsko šibkejše populacije ne bi smela povzročati dodatnih eksternih stroškov, kot je na primer transport do osnovnih preskrbnih dobrin, temveč bi jim morala ustrezna nastanitev celotno življenjsko situacijo olajšati. Pri ustreznem lociranju stanovanjskih enot bi morala biti upoštevana okoljevarstveno naravnana trajnostna načela.
»PLUG IN« URBANIZEM!
Kar zadeva urbanistične tendence zadnjih desetletij, se kljub drugačnim smernicam strateškega prostorskega razvoja Slovenije, ki stremi k zgoščevanju, v realnosti izvaja novogradnja na večjih urejenih območjih na robu naselij. S tem pristopom, ki ga prakticirajo slovenske občine, samo dodatno prispevajo k razpršeni in prostorsko potratni gradnji v že tako razpršeno poseljeni Sloveniji. Z doslej znanimi urbanističnimi parametri, ki med drugim zahtevajo precejšnje odmike od sosednjih parcel, določene velikosti parkirišč in manevrske zunanje površine, se ustvarja potreba po velikih parcelah – okoli 700 m2 za lagodno umestitev samostojne stanovanjske enote z vsemi spremljevalnimi vsebinami. Da bo ironija še večja, iste urbanistične zahteve veljajo tako za parcele zunaj strnjenih grajenih struktur kot znotraj že oblikovanih urbanih območij. Ta princip pogosto onemogoča zgoščevanje urbanih struktur z »nišno« novogradnjo. Na manjših, »žepnih« površinah preprosto ni mogoče upoštevati vseh prostorskoureditvenih pogojev, kot so zahtevani odmiki, ker na koncu zmanjka prostora za objekt. Zato bi bilo smotrno razmisliti o tem, da bi bilo mogoče že oblikovana urbana območja obravnavati kot prostor »živega urbanizma«, kjer je mogoče izvajati mikrointervencije in s tem ustvarjati pogoje za dinamične oblike zazidav/pozidav ter tako izkoristiti vse neuporabljene, mrtve prostore, tako imenovane urbane žepe, za zgoščevanje urbane strukture. To bi bil princip »plug in« urbanizma, pri katerem bi se v manjših, neizkoriščenih predelih urbanih območij ponujala možnost umeščanja arhitekturnih intervencij, ki pa bi morale biti inovativne in trajnostno naravnane.
SMER OBRAVNAVE ZASTARELIH STANOVANJSKIH ENOT IN SOSESK
V Sloveniji je ogromno nepremičnin zastarelih. Za potrebe kakovostne stanovanjske oskrbe bi jih bilo treba prenoviti. Prenova pa ne bi smela biti prepuščena posameznikom, temveč bi morala biti sistemsko urejena in strokovno vodena. Na podlagi celovite analize stanja nepremičnin bi stanovanjske enote razdelili v več različnih skupin revitalizacije (manjši vzdrževalni posegi, večje sistemske prenove, rušitve zaradi požarne, potresne ali druge nevarnosti oziroma drugih neizpolnjenih standardov ter nadomeščanje z novogradnjo pod ustreznimi, investicijsko vzdržnimi urbanističnimi pogoji). Za večstanovanjske objekte z mešanim lastništvom bi bilo treba uvesti pravni mehanizem predkupne pravice za bodočega investitorja (npr. stanovanjski sklad), s čimer bi bili rušitev in novogradnja sploh omogočeni. Enak pristop bi veljal za zastarela stanovanjska naselja, katerih prenova (rušitev – novogradnja) bi se izvajala v skladu s sodobnimi urbanističnimi načeli, ki so trajnostno in investicijsko vzdržno naravnana.
OBLIKE FINANCIRANJA STANOVANJSKEGA SKLADA DRUŽBENO KORISTEN VZAJEMNI KAPITALSKI SKLAD
Način, kako bi lahko stanovanjski sklad na hiter in preprost način povečal svoj stanovanjski fond, je ustanovitev druž- beno koristnega vzajemnega stanovanjskega sklada, ki bi imetnikom kapitala (v denarni ali fizični obliki, kot je stanovanjska enota) omogočal, da svoj kapital vložijo v stanovanjski sklad. Ta pa bi dodeljene stanovanjske enote posameznih vlagateljev po minimalnih stroškovnih najemninah oddajal najemnikom. Vlagatelji bi tako svoj kapital za vsaj pet let zaupali skladu, ki bi bil odgovoren za upravljanje vloženega kapitala, lastniki kapitala pa bi prejemali določen odstotek od svoje naložbe. Prihodki od najemnin, ki bi na letni ravni znašali približno 3,1 % vrednosti kapitala, bi se zmanjšali za 1 % vrednosti vloženega kapitala, iz česar bi se krili stroški obratovanja sklada. Preostanek prihodka pa bi za lastnike kapitala pomenil dobiček, ki bi se izplačeval v obliki dividend. Glede na to, da bi imel vzajemni sklad družbeno koristno vlogo, bi bile dividende oproščene obdavčitve. Na ta način bi imeli vlagatelji zagotovljen vsaj neto dobiček v višini 2,5 % svoje naložbe. V primerjavi z visoko tveganimi komercialnimi vzajemnimi skladi je morda 2,5-odstotni neto dobiček precej pod povprečjem, vendar je še enkrat viš- ji kot pri naložbi v obveznice ali podobne naložbene mehanizme. Z obstojem takšnega sklada bi se posledično uredil trg najemnih stanovanj in zmanjšala oddaja stanovanj »na črno«. Druga pozitivna plat obstoja sklada bi bila, da bi se določene naložbe, ki so sedaj naložene v delnice tujih podjetij, preusmerile v družbeno koristen stanovanjski sklad, od katerega bi imela korist lokalna skupnost.
Sprememba davčnega sistema z uvedbo nepremičninskega davka
Davčni sistem bi se moral spremeniti tako, da bi se razbre- menili sedaj močno obdavčeni prejemki in da bi se z davki obremenilo premoženje. Do sedaj je že več vlad poskušalo uvesti nepremičninski davek kot dodatno davčno breme prebivalstva, vendar neuspešno. Najbrž dodatno davčno breme ni prava rešitev, ki bi jo bilo prebivalstvo pripravljeno sprejeti, zato bi bilo bolj smiselno iskati ustrezne rešitve v smeri razbremenitve prejemkov in vsakoletne obdavčitve premoženja glede na ocenjeno vrednost (tj. med drugim nepremičnine). S poenotenim nepremičninskim davkom v višini 1 % vrednosti nepremičnine (GURS-ova cenitev) bi se lahko breme dohodnine posameznika na povprečni ravni znižalo za 50 %. Če vzamemo za primer par, ki zasluži na mesec dve povprečni slovenski plači in ima v lasti 200.000 € vredno stanovanje, bi na letni ravni skupaj plačal enak znesek davčnih prispevkov, kot je trenutno bremenjen samo s strani dohodnine. Nekdo, ki ima v lasti 3.000.000 € vredno zapuščeno stavbno zemljišče, pa bi na letni ravni plačal 30.000 € nepremičninskega davka. V petih letih posedovanja zapuščenega zazidljivega zemljišča bi ga to stalo 150.000 € davka, kar bi zahtevalo resen razmislek o ustreznosti naložbe in hkrati pomenilo pritisk na administrativno vodenje investicije.
Predlagana višina davka v resnici za lastnike nepremičnin ne bi bila dodatno davčno breme, temveč bi se le spremenil davčni sistem. Prednost predlagane oblike davčnega sistema je v enakomerni razporeditvi davčnega bremena na vse vrste nepremičnin enakovredno, brez izjeme. Poleg poenostavitve in pravičnosti sistema bi se izognili tudi različnim nepremičninskim špekulacijam ter »kaznovali« neaktivno rabo nepremičnine, s čimer bi se omogočila hitrejši prostorski razvoj mest in obrat trga nepremičnin. Z vsakoletno obdavčitvijo imetja, ki je na neki način luksuz, bi se lahko manj bremenili redni prejemki, ki predvsem pomenijo sredstvo za redno preživljanje.
Napisala : Srđan Nađ, Urška Podlogar Kos
Članek je bil objavljen v Outsider#22: Samooskrba. Na spletu le izjemoma objavimo članke iz tiska.
