• ČLANKI
    • Arhitektura
    • Interier
    • Stanovanjske politike
    • kolumne
    • kritika
    • Kultura
    • Urbano
    • Vizije
    • Osebnosti
    • Razmislek
    • Recenzija
    • Vsi prispevki
  • NATEČAJI
  • FESTIVAL
  • TRGOVINA
  • MOJ RAČUN
Menu
  • ČLANKI
    • Arhitektura
    • Interier
    • Stanovanjske politike
    • kolumne
    • kritika
    • Kultura
    • Urbano
    • Vizije
    • Osebnosti
    • Razmislek
    • Recenzija
    • Vsi prispevki
  • NATEČAJI
  • FESTIVAL
  • TRGOVINA
  • MOJ RAČUN
0.00€ Cart
Arhitektura,Stanovanjske politike
/
10 maja, 2021

Srđan Nađ, Urška Podlogar Kos: Razmislek in predlogi za stanovanjsko politiko

Ko je svet doživel pretres in smo kot družba vsaj za kanček občutili svojo nemoč, je prišla tudi priložnost za korenitejše spremembe, ki v kratkoročno ne bodo lahke, vendar bodo v prihodnje prinesle veliko dobrega za vse nas in za vsakogar posebej – ena od njih je tudi sprememba stanovanjske politike. Sprememba slovenske stanovanjske politike ne pomeni samo gradnje novih stanovanjskih enot, temveč predvsem spremembo odnosa do prostora kot omejenega naravnega vira in do nepremičnin, ki si ta omejeni vir prisvajajo.

Ko si na področju reševanja stanovanjskega vprašanja prizadevamo za ukrepe za dobro vseh nas, predlagam razmisleke o naslednjih področjih: o spremembi davčne politike, novih oblikah vlaganja kapitala, novih urbanističnih pristopih, ki podpirajo vzdržen prostorski razvoj, spremenjenih urbanističnih parametrih oziroma tako imenovanih prostorskoureditvenih pogojih, prenovah ali rušitvah zastarelih stanovanjskih naselij ipd.

NAJEMNIŠKA STANOVANJA – OSNOVA STANOVANJSKE POLITIKE

Vrste uporabnikov

Možnost najema stanovanjske enote naj bo na razpolago vsem, ki jih takšna oblika najema ali bivanja zanima. Vendar pa morajo imeti določene skupine populacije pri najemu prednost. To so: tisti, ki rešujejo prvo stanovanjsko vpra- šanje, osebe v ekonomsko šibkejšemu položaju, in mlade družine ter družine z več kot dvema otrokoma. Ponudba stanovanjskih enot bi morala biti tako dobra in zanimiva, da bi pritegnila tudi druge potencialne najemnike, ki so dobro ekonomsko situirani, vendar nepremičnine ne želijo imeti v lasti zaradi različnih razlogov, kot so na primer življenjski nazori, hitro menjavanje lokacije bivanja, stroški vzdrževanja, davčna bremena, ipd.

Tipologija stanovanjskih enot

Ponudba stanovanjskih enot naj bo tipsko raznolika. Za nekoga, ki živi sam, je majhno stanovanje povsem zado- voljivo, mlada ali številnejša družina pa bi za zadovoljivo bivanje potrebovala večje stanovanje z zunanjo površino (teraso, atrijskim vrtom) ali hišo z nekaj zelene površine. Tako bi morala biti v ponudbi stanovanjskih enot ne samo stanovanja, temveč tudi hiše z nekaj zunanje površine. Med tipi hiš bi bile zanimive vrstne, atrijske oziroma tiste, ki so po svoji uporabni površini ekonomične. Višina najemnine za hišo (ali katerokoli drugo enoto) družinskega proračuna ne bi smela bremeniti za več kot 25 % enomesečnega prihodka.

Prilagodljiva zasnova stanovanjskih enot

Stanovanjske enote bi morale biti zasnovane fleksibilno, da se lahko ureditev prilagaja trenutnim potrebam uporabni- kov in se po potrebi spreminja ali prilagaja spremenjenim življenjskim situacijam. Tako bi bilo uporabnikom, ki so se znašli v spremenjeni situaciji in jim stanovanjska enota ne ustreza več, omogočeno, da bi lahko udobno premostili prehodno obdobje, medtem ko čakajo na selitev v drugo stanovanjsko enoto.

Prav tako bi vse stanovanjske enote, ki bi bile v ponudbi za najem, morale imeti vgrajeno kuhinjo in drugo pohištvo – tj. nišno ali večjih dimenzij – pohištvo, ki je bilo že v zasnovi stanovanja predvideno za izdelavo po meri. Zaradi pestre strukture uporabnikov bi morala biti ponudba stanovanjskih enot raznolika, tako po tipologiji kot po ceni, kakovosti izdelave, številu dodatnih prostorov, raznolikosti zunanjega programa idr.

OBVEZNO ZGOŠČEVANJE POZIDAVE

Zaradi bistveno preveč razpršene pozidave, predvsem na slovenskem podeželju, bi morala država uvesti mehanizem, ki bi občine pri odpiranju novih zazidalnih površin zunaj obstoječega grajenega tkiva omejil oziroma bi bilo to mogoče le v izjemnih primerih z izkazom ustreznih strokovnih argumentov. Potreba po novi zidavi bi morala ta v prvi vrsti izrabiti vse vire urbane prenove. Le tako bi bilo mogoče slediti načelu trajnostnega prostorskega razvoja, ki v obdobju stagnacije velikosti populacije omogoča neomejen razvoj mest brez potrebe po odpiranju novih zazidljivih površin. Predvsem bi bilo treba stremeti k temu, da se mestom omogoča razvoj znotraj obstoječih grajenih struktur z revitalizacijo urbanih tkiv. Za to pa je treba vzpostaviti ustrezne ukrepe, ki bi mesta spodbujali k prenovam in rekonstrukcijam, ne samo posameznih objektov, temveč celotnih sosesk. Tako bi bilo mogoče obstoječa stara in zastarela stanovanjska naselja nadomestiti z novo strukturo stanovanjske gradnje. A pri tem bi morale občine bistveno več participirati, da bi ključni projekti, pomembni za razvoj mesta, v kratkem, investicijsko sprejemljivem obdobju tudi doživeli realizacijo.

Za visoko bivalno kakovost je pomembna dobra dostopnost različnih mestotvornih dejavnosti. Predvsem lociranost stanovanjskih enot ekonomsko šibkejše populacije ne bi smela povzročati dodatnih eksternih stroškov, kot je na primer transport do osnovnih preskrbnih dobrin, temveč bi jim morala ustrezna nastanitev celotno življenjsko situacijo olajšati. Pri ustreznem lociranju stanovanjskih enot bi morala biti upoštevana okoljevarstveno naravnana trajnostna načela.

»PLUG IN« URBANIZEM!

Kar zadeva urbanistične tendence zadnjih desetletij, se kljub drugačnim smernicam strateškega prostorskega razvoja Slovenije, ki stremi k zgoščevanju, v realnosti izvaja novogradnja na večjih urejenih območjih na robu naselij. S tem pristopom, ki ga prakticirajo slovenske občine, samo dodatno prispevajo k razpršeni in prostorsko potratni gradnji v že tako razpršeno poseljeni Sloveniji. Z doslej znanimi urbanističnimi parametri, ki med drugim zahtevajo precejšnje odmike od sosednjih parcel, določene velikosti parkirišč in manevrske zunanje površine, se ustvarja potreba po velikih parcelah – okoli 700 m2 za lagodno umestitev samostojne stanovanjske enote z vsemi spremljevalnimi vsebinami. Da bo ironija še večja, iste urbanistične zahteve veljajo tako za parcele zunaj strnjenih grajenih struktur kot znotraj že oblikovanih urbanih območij. Ta princip pogosto onemogoča zgoščevanje urbanih struktur z »nišno« novogradnjo. Na manjših, »žepnih« površinah preprosto ni mogoče upoštevati vseh prostorskoureditvenih pogojev, kot so zahtevani odmiki, ker na koncu zmanjka prostora za objekt. Zato bi bilo smotrno razmisliti o tem, da bi bilo mogoče že oblikovana urbana območja obravnavati kot prostor »živega urbanizma«, kjer je mogoče izvajati mikrointervencije in s tem ustvarjati pogoje za dinamične oblike zazidav/pozidav ter tako izkoristiti vse neuporabljene, mrtve prostore, tako imenovane urbane žepe, za zgoščevanje urbane strukture. To bi bil princip »plug in« urbanizma, pri katerem bi se v manjših, neizkoriščenih predelih urbanih območij ponujala možnost umeščanja arhitekturnih intervencij, ki pa bi morale biti inovativne in trajnostno naravnane.

SMER OBRAVNAVE ZASTARELIH STANOVANJSKIH ENOT IN SOSESK
V Sloveniji je ogromno nepremičnin zastarelih. Za potrebe kakovostne stanovanjske oskrbe bi jih bilo treba prenoviti. Prenova pa ne bi smela biti prepuščena posameznikom, temveč bi morala biti sistemsko urejena in strokovno vodena. Na podlagi celovite analize stanja nepremičnin bi stanovanjske enote razdelili v več različnih skupin revitalizacije (manjši vzdrževalni posegi, večje sistemske prenove, rušitve zaradi požarne, potresne ali druge nevarnosti oziroma drugih neizpolnjenih standardov ter nadomeščanje z novogradnjo pod ustreznimi, investicijsko vzdržnimi urbanističnimi pogoji). Za večstanovanjske objekte z mešanim lastništvom bi bilo treba uvesti pravni mehanizem predkupne pravice za bodočega investitorja (npr. stanovanjski sklad), s čimer bi bili rušitev in novogradnja sploh omogočeni. Enak pristop bi veljal za zastarela stanovanjska naselja, katerih prenova (rušitev – novogradnja) bi se izvajala v skladu s sodobnimi urbanističnimi načeli, ki so trajnostno in investicijsko vzdržno naravnana.

OBLIKE FINANCIRANJA STANOVANJSKEGA SKLADA DRUŽBENO KORISTEN VZAJEMNI KAPITALSKI SKLAD

Način, kako bi lahko stanovanjski sklad na hiter in preprost način povečal svoj stanovanjski fond, je ustanovitev druž- beno koristnega vzajemnega stanovanjskega sklada, ki bi imetnikom kapitala (v denarni ali fizični obliki, kot je stanovanjska enota) omogočal, da svoj kapital vložijo v stanovanjski sklad. Ta pa bi dodeljene stanovanjske enote posameznih vlagateljev po minimalnih stroškovnih najemninah oddajal najemnikom. Vlagatelji bi tako svoj kapital za vsaj pet let zaupali skladu, ki bi bil odgovoren za upravljanje vloženega kapitala, lastniki kapitala pa bi prejemali določen odstotek od svoje naložbe. Prihodki od najemnin, ki bi na letni ravni znašali približno 3,1 % vrednosti kapitala, bi se zmanjšali za 1 % vrednosti vloženega kapitala, iz česar bi se krili stroški obratovanja sklada. Preostanek prihodka pa bi za lastnike kapitala pomenil dobiček, ki bi se izplačeval v obliki dividend. Glede na to, da bi imel vzajemni sklad družbeno koristno vlogo, bi bile dividende oproščene obdavčitve. Na ta način bi imeli vlagatelji zagotovljen vsaj neto dobiček v višini 2,5 % svoje naložbe. V primerjavi z visoko tveganimi komercialnimi vzajemnimi skladi je morda 2,5-odstotni neto dobiček precej pod povprečjem, vendar je še enkrat viš- ji kot pri naložbi v obveznice ali podobne naložbene mehanizme. Z obstojem takšnega sklada bi se posledično uredil trg najemnih stanovanj in zmanjšala oddaja stanovanj »na črno«. Druga pozitivna plat obstoja sklada bi bila, da bi se določene naložbe, ki so sedaj naložene v delnice tujih podjetij, preusmerile v družbeno koristen stanovanjski sklad, od katerega bi imela korist lokalna skupnost.

Sprememba davčnega sistema z uvedbo nepremičninskega davka


Davčni sistem bi se moral spremeniti tako, da bi se razbre- menili sedaj močno obdavčeni prejemki in da bi se z davki obremenilo premoženje. Do sedaj je že več vlad poskušalo uvesti nepremičninski davek kot dodatno davčno breme prebivalstva, vendar neuspešno. Najbrž dodatno davčno breme ni prava rešitev, ki bi jo bilo prebivalstvo pripravljeno sprejeti, zato bi bilo bolj smiselno iskati ustrezne rešitve v smeri razbremenitve prejemkov in vsakoletne obdavčitve premoženja glede na ocenjeno vrednost (tj. med drugim nepremičnine). S poenotenim nepremičninskim davkom v višini 1 % vrednosti nepremičnine (GURS-ova cenitev) bi se lahko breme dohodnine posameznika na povprečni ravni znižalo za 50 %. Če vzamemo za primer par, ki zasluži na mesec dve povprečni slovenski plači in ima v lasti 200.000 € vredno stanovanje, bi na letni ravni skupaj plačal enak znesek davčnih prispevkov, kot je trenutno bremenjen samo s strani dohodnine. Nekdo, ki ima v lasti 3.000.000 € vredno zapuščeno stavbno zemljišče, pa bi na letni ravni plačal 30.000 € nepremičninskega davka. V petih letih posedovanja zapuščenega zazidljivega zemljišča bi ga to stalo 150.000 € davka, kar bi zahtevalo resen razmislek o ustreznosti naložbe in hkrati pomenilo pritisk na administrativno vodenje investicije.

Predlagana višina davka v resnici za lastnike nepremičnin ne bi bila dodatno davčno breme, temveč bi se le spremenil davčni sistem. Prednost predlagane oblike davčnega sistema je v enakomerni razporeditvi davčnega bremena na vse vrste nepremičnin enakovredno, brez izjeme. Poleg poenostavitve in pravičnosti sistema bi se izognili tudi različnim nepremičninskim špekulacijam ter »kaznovali« neaktivno rabo nepremičnine, s čimer bi se omogočila hitrejši prostorski razvoj mest in obrat trga nepremičnin. Z vsakoletno obdavčitvijo imetja, ki je na neki način luksuz, bi se lahko manj bremenili redni prejemki, ki predvsem pomenijo sredstvo za redno preživljanje.

Napisala : Srđan Nađ, Urška Podlogar Kos

Članek je bil objavljen v Outsider#22: Samooskrba. Na spletu le izjemoma objavimo članke iz tiska.

 

Mailchimp brez napisa
  • Celoletna naročnina

    25.00€
    Izberite možnosti
PrevPrejšnjiIzšla je nova Trafika!
NaslednjiNina Granda: Pomislek ob mestu herojuNext
Povezani članki
Loading...
Arhitektura

OFIS: Hotel Bohinj

20 avgusta, 2021
FokusArhitekturaOsebnosti

Stoletje Stanka Kristla

28 januarja, 2022
ArhitekturaKultura

INTERPASIVNO PROJEKTIRANJE

2 februarja, 2016
Arhitektura

AKSL arhitekti: Stanovanje Foscolo

3 septembra, 2020
ArhitekturaIntervju

Elementarna: Od kakovostne zasnove do kakovostne izvedbe je dolga pot

4 aprila, 2022
Arhitektura

Arhitektri: Lopud 1483

8 oktobra, 2020
Arhitektura

Opposite Office: Kapitolska trdnjava

9 januarja, 2021
Arhitektura

Tatjana Kerčmar: Poslovni prostori Borger-Gremo

19 septembra, 2018
1 2 … 167

Revija Outsider

Revija Outsider je prejela Plečnikovo medaljo za prispevek k bogatitvi arhitekturne kulture. Kot piše v utemeljitvi, sta revija in spletni portal Outsider nov slovenski medij o kulturi in družbi, ki si prizadeva za poznavalski in hkrati distanciran pogled na prostor. Ekipa arhitektov, ki skrbi za njen obstoj, je nagrajena za inovativnost pri širjenju zavedanja o arhitekturi in prostoru v kontekstu širše kulture in širše javnosti ter za vztrajnost na vsebinski in finančni neodvisnosti.

Z DONACIJO OMOGOČATE OBSTOJ SPLETNE STRANI REVIJE OUTSIDER

Envelope Facebook Instagram Twitter
Mailchimp brez napisa
  • 2021 Outsider
  • Z.O.P. – zavod za oblikovanje prostora
  • Ulica aktivistov 6
  • 1000 Ljubljana
  • SI 71800026
We use cookies on our website to give you the most relevant experience by remembering your preferences and repeat visits. By clicking “Accept All”, you consent to the use of ALL the cookies. However, you may visit "Cookie Settings" to provide a controlled consent.
Cookie SettingsAccept All
Manage consent

Privacy Overview

This website uses cookies to improve your experience while you navigate through the website. Out of these, the cookies that are categorized as necessary are stored on your browser as they are essential for the working of basic functionalities of the website. We also use third-party cookies that help us analyze and understand how you use this website. These cookies will be stored in your browser only with your consent. You also have the option to opt-out of these cookies. But opting out of some of these cookies may affect your browsing experience.

Necessary
Vedno omogočeno
Necessary cookies are absolutely essential for the website to function properly. These cookies ensure basic functionalities and security features of the website, anonymously.
PiškotekTrajanjeOpis
_abck1 yearThis cookie is used to detect and defend when a client attempt to replay a cookie.This cookie manages the interaction with online bots and takes the appropriate actions.
bm_sz4 hoursThis cookie is set by the provider Akamai Bot Manager. This cookie is used to manage the interaction with the online bots. It also helps in fraud preventions
cookielawinfo-checkbox-advertisement1 yearSet by the GDPR Cookie Consent plugin, this cookie is used to record the user consent for the cookies in the "Advertisement" category .
cookielawinfo-checkbox-analytics11 monthsThis cookie is set by GDPR Cookie Consent plugin. The cookie is used to store the user consent for the cookies in the category "Analytics".
cookielawinfo-checkbox-functional11 monthsThe cookie is set by GDPR cookie consent to record the user consent for the cookies in the category "Functional".
cookielawinfo-checkbox-necessary11 monthsThis cookie is set by GDPR Cookie Consent plugin. The cookies is used to store the user consent for the cookies in the category "Necessary".
cookielawinfo-checkbox-others11 monthsThis cookie is set by GDPR Cookie Consent plugin. The cookie is used to store the user consent for the cookies in the category "Other.
cookielawinfo-checkbox-performance11 monthsThis cookie is set by GDPR Cookie Consent plugin. The cookie is used to store the user consent for the cookies in the category "Performance".
elementorneverThis cookie is used by the website's WordPress theme. It allows the website owner to implement or change the website's content in real-time.
PH_HPXY_CHECKsessionThis cookie is used to save the information about the current session.
PHPSESSIDsessionThis cookie is native to PHP applications. The cookie is used to store and identify a users' unique session ID for the purpose of managing user session on the website. The cookie is a session cookies and is deleted when all the browser windows are closed.
ts3 yearsPayPal sets this cookie to enable secure transactions through PayPal.
ts_c3 yearsThis cookie is provided by PayPal when a website is in association with PayPal payment function. This cookie is used to make safe payment through PayPal.
viewed_cookie_policy11 monthsThe cookie is set by the GDPR Cookie Consent plugin and is used to store whether or not user has consented to the use of cookies. It does not store any personal data.
Functional
Functional cookies help to perform certain functionalities like sharing the content of the website on social media platforms, collect feedbacks, and other third-party features.
PiškotekTrajanjeOpis
akavpau_ppsdsessionThis cookie is provided by Paypal. The cookie is used in context with transactions on the website.
nsidsessionThis cookie is set by the provider PayPal. This cookie is used to enable the PayPal payment service in the website.
tsrce3 daysThis cookie is set by the provider PayPal. This cookie is used to enable the PayPal payment service in the website.
x-pp-ssessionThis cookie is set by the provider PayPal. This cookie is used to process payments from the site.
Performance
Performance cookies are used to understand and analyze the key performance indexes of the website which helps in delivering a better user experience for the visitors.
Analytics
Analytical cookies are used to understand how visitors interact with the website. These cookies help provide information on metrics the number of visitors, bounce rate, traffic source, etc.
PiškotekTrajanjeOpis
CONSENT16 years 2 months 13 days 15 hoursYouTube sets this cookie via embedded youtube-videos and registers anonymous statistical data.
Advertisement
Advertisement cookies are used to provide visitors with relevant ads and marketing campaigns. These cookies track visitors across websites and collect information to provide customized ads.
PiškotekTrajanjeOpis
IDE1 year 24 daysGoogle DoubleClick IDE cookies are used to store information about how the user uses the website to present them with relevant ads and according to the user profile.
test_cookie15 minutesThe test_cookie is set by doubleclick.net and is used to determine if the user's browser supports cookies.
VISITOR_INFO1_LIVE5 months 27 daysA cookie set by YouTube to measure bandwidth that determines whether the user gets the new or old player interface.
YSCsessionYSC cookie is set by Youtube and is used to track the views of embedded videos on Youtube pages.
yt-remote-connected-devicesneverYouTube sets this cookie to store the video preferences of the user using embedded YouTube video.
yt-remote-device-idneverYouTube sets this cookie to store the video preferences of the user using embedded YouTube video.
yt.innertube::nextIdneverThis cookie, set by YouTube, registers a unique ID to store data on what videos from YouTube the user has seen.
yt.innertube::requestsneverThis cookie, set by YouTube, registers a unique ID to store data on what videos from YouTube the user has seen.
Others
Other uncategorized cookies are those that are being analyzed and have not been classified into a category as yet.
PiškotekTrajanjeOpis
enforce_policy1 yearNo description available.
KHcl0EuY7AKSMgfvHl7J5E7hPtK20 yearsNo description available.
LANG9 hoursNo description
sc_f5 yearsNo description available.
x-cdnsessionNo description available.
SAVE & ACCEPT
Powered by CookieYes Logo