Bilo je zgodnje septembrsko popoldne, ko naju je pot vodila mimo stanovanjskega bloka na Petra-Kelly-Straße 29 v Münchnu. Blok ob poti se na prvi pogled ni po ničemer razlikoval od drugih podobnih v soseski Ackermannbogen. Manjši prehod, ki je povezoval ulično stran z zelenim atrijem, je odstiral zanimiv pogled v notranjost stanovanjskega kompleksa. Kot nenasitna radovedneža sva morala pokukati v notranjost, zato sva odložila kolesi in stopila v atrij bloka. Zeleni atrij, ki je spominjal na »hipijevsko« krajinsko ureditev, je obdajala preprosta in sodobna arhitektura, kjer je bilo s prepuščanjem sukcesiji narave začutiti preprosto domačnost – netipično za stanovanjski blok. Po nekaj izmenjanih lastnih mnenjih naju je prekinil ženski glas v ostro jezni nemščini, zato sva pohitela s stavkom, že ne vem kolikokrat izrečenim v težavnih situacijah: »It is OK, I am an architect.« Po hitri izmenjavi pojasnil se je pogovor razvlekel na dobro uro in pol, saj si je gospa vzela čas ter nama razkazala in razložila delovanje njihove stanovanjske kooperative Wagnis4 am Ackermannbogen.
…
Stanovanjska kooperativa ni nekaj vesoljskega, je le drugačna pravna ureditev posesti stanovanjskih stavb. V lastniškem sistemu, ki je uveljavljen v Sloveniji in tudi sicer prevladuje v svetu, je prepoznana lastnina stanovanja v fizični obliki, pri čemer je jasno oz. znano, kateri zidovi komu pripadajo, na primer stanovanje 3B in pripadajoči delež skupnih prostorov, kar je zapisano tudi v zemljiški knjigi. Ob tem se poraja pomislek, ali je takšna pravna ureditev lastništva stanovanja ustrezna – še posebno če se primerja z lastništvom hiše, ki stoji na svoji parceli z upravljavskim odnosom lastnika, in s stanovanjskim blokom, kjer je prisoten dokaj kompleksen lastniško-upravljavski odnos. V kooperativni ureditvi ni lastništva dotične stvari v naravi, temveč se pripadajoči delež vodi v obliki kooperativnega družbeništva s pridobljeno stanovanjsko pravico, na primer za stanovanje 3B. V naravi to pomeni lastništvo deleža celotne družbe v sorazmerju z velikostjo stanovanja, za katero je bila pridobljena stanovanjska pravica.
Razlike med tema dvema pravnima ureditvama imajo v vsakodnevnem življenju zanimive vzročno-posledične zveze. In sicer: lastniško posedovanje stanovanja se odraža predvsem tako, da lastnika zanima in skrbi zgolj tisto, kar je v njegovem lastništvu, kar se dogaja znotraj njegovih »štirih sten«, preostalega pa v večini ne dojema kot del svoje lastnine. Običajno fasado, stopnišče, hodnike in zunanjo okolico šteje za nujno zlo, ki spada k večstanovanjski stavbi, zato te enote niso dojete kot del njegovega dela lastništva. Ta odnos se najbolj odraža v udeležbi sestankov stanovanjskega sveta, kjer se v pretežni meri pojavlja peščica ljudi, ki se zavedajo lastniških odnosov in tudi skrbijo zanje. V kooperativni ureditvi je sistem nekoliko drugačen. Zavedanje, da ne obstaja lastništvo za posamezno stanovanje, temveč le delež glede na celoto, ima povsem drugačen vpliv na dojemanje in skrb za celoten stanovanjski kompleks, za katerega sta izkazana bistveno večje zanimanje in povsem spremenjen odnos. Način upravljanja stavbe tako ni v pretežni meri podvržen upravljavcu, ampak se od soudeležencev v kooperativi zahteva bistveno več sodelovanja. Tako so znotraj kooperative mogoča svojska in strožja pravila hišnega reda, kar je najbolj vidno pri prenosu lastništva na novega člana: ta mora biti predhodno sprejet s strani drugih članov kooperative, pri čemer upoštevajo tudi, ali se njegov življenjski stil oz. nazor sklada z njihovim. S tem pristopom že vnaprej gradijo na kakovostnih medosebnih odnosih in bodočih možnostih skupnega sodelovanja pri vseh nadaljnjih odločitvah za prijetno bivanje v stanovanjski skupnosti. Značilnost stanovanjskih kooperativ je močna socialna povezanost. Namen njihovega delovanja je dolgoročno zadovoljevanje osnovnih bivalnih potreb ljudi. Ne podpira špekulantskega odnosa, ki utegne biti značilen za lastniška stanovanja – kjer se v nekaterih primerih želi predvsem služiti s turističnim oddajanjem ali nadaljnjo preprodajo za višjo ceno.
Povsem iskreno povedano so kooperative edina pravilna pravna oblika ureditve lastništva stanovanj v večstanovanjskih stavbah, kjer je način bivanja nekoliko drugačen, podoben skupnosti, ne pa kot v individualnih hišah, kjer je vsaka parcela svet zase in je s tem njeno upravljanje le lastnikova odgovornost. V stanovanjskem bloku, kjer je pod eno streho združena skupina ljudi, se lastniški odnos ne začne pri vhodu v samo stanovanje, temveč že na meji lastniške parcele, na kateri blok stoji. V tem pogledu kooperativna ureditev ne pomeni primera bizarnega pravnega reda ali nekakšne »hipijevske« sociološke tvorbe, temveč je zelo naraven in sociološko ustrezen odgovor na urbano sobivanje v mestnem okolju. V obliki kooperativ ali stanovanjskih zadrug je na primer v New Yorku urejenega 75 % in na Švedskem[2] 22 % stanovanjskega fonda.
Družbenopravni sistem stanovanjskih kooperativ, kakršna je tudi Wagnis4 am Ackermannbogen, temelji prav na ustvarjanju skupnosti, ki se lahko realizira prek različnih vsebin in načina upravljanja. Posledica vzpostavitve takšnega sistema je socialna skupnost, katere člani dobro poznajo drug drugega, zanimanja posameznika ter težave in hotenja svojega stanovanjskega okolja. Nekako je treba v prvi vrsti doumeti stanovanjsko skupnost kot pripadnost skupini ljudi, ki živi znotraj istega stanovanjskega bloka, šele nato lastno stanovanje kot bivalno celico, kamor se posameznik vsakodnevno vrača. Stavba je ena enota, skupnost pa živa zgodba, ki se razvija in gradi bistveno dlje časa kot sam objekt.
In kako je v Sloveniji? Zelo preprosto, kooperativ načeloma ni. Vendar zgodbe pri tem ni konec. Nekaj podobnega je obstajalo v nekdanji državi, a je bilo z nesrečnim »Jazbinškovim zakonom« prekinjeno. Stanovanjski fond je bil razkosan na posamezna lastniška stanovanja, namesto da bi ustvarili stanovanjske kooperative, pri čemer bi celotni znesek, ki bi ga država iztržila, ostal enak. V zadnjih letih je bil slovenski prostor deležen nekaj poskusov zagona stanovanjskih kooperativ po zgledih iz tujine, s poudarkom na socialni povezanosti, ki bi delovale kot nekakšen interni stanovanjski sklad, prek katerega bi se z najemnino odplačeval strošek zgraditve. Žal so vse do danes te iniciative ostale zgolj na papirju, saj v praksi celoten pravno-finančni sistem, ki je ključen za izpeljavo takšnih pobud, na zakonodajni ravni ni ustrezno pripravljen.
Zato se zastavljajo naslednja vprašanja:
- Ali ne pomeni uvajanje stanovanjskih kooperativ po vzorih iz tujine v slovenskem prostoru zaradi nezanimanja oblasti zgolj nesmiselnega boja z mlini na veter?
- Ali je bilo morda pozabljeno bistveno – da kooperativo sestavljajo ljudje, ki si s pomočjo organizirane skupnosti poskušajo rešiti lastni stanovanjski problem?
- Ali pa je bilo morda spregledano dejstvo, da bi bilo treba zasnovati ustrezen poslovni model stanovanjske kooperative tako, da bi bil skladen z obstoječim sistemom in dejansko takoj izvedljiv?
Besedilo in grafika: Srđan Nađ in Urška Podlogar Kos
[1] New York Times, https://goo.gl/3VGNHU
[2] SCB statistics Sweden 2016, https://goo.gl/H2oN2h
