Ko slišimo besedno zvezo »nepremičninski davek«, nas, Slovence, skoraj praviloma preplavijo visceralni občutki. Ko skušamo sebi in drugim pojasniti ta izredno emocionalen negativen odziv, gre naša logika približno takole: »Plačal sem davek pri plači, plačal sem DDV, ko sem gradil hišo, plačujem nadomestilo za uporabo stavbnega zemljišča, zdaj pa naj bi plačeval še davek na nepremičnino?!«

Iz tega sledi, da je nepremičninski davek nekako »nefer«. Žal je to popolnoma brezpredmetna ugotovitev. Davki so namreč zgolj način za plačevanje denarja državi, ki ga potrebuje za zagotavljanje storitev, za katere velja družbeni konsenz, da naj jih zagotavlja.

Davek sam po sebi ni nikoli »fer« ali »nefer«. Vedno ga je treba ocenjevati v kontekstu tega, kaj za to plačilo državi dobimo v zameno. Če za svoj denar dobimo kakovostne storitve, je financiranje države smiselno in posledično so tudi davki smiselni.

Če predpostavimo, da država mora na neki način od državljanov zbrati denar za svoje delovanje in da je to »fer«, potem sledi naslednje vprašanje: “Kaj je najbolj »fer« način?” To pa je vprašanje davčne politike. Davki so smiselni že zato, ker imajo vgrajen princip »pay as you go« oziroma »plačaj po porabi«. Nekdo, ki ničesar »ne porabi«, tudi ničesar ne plača. In obratno. Obstaja pa seveda mnogo različnih oblik te »porabe« in zato tudi mnogo različnih davkov. 

Nekateri davki obdavčijo dohodke (od dela, kapitala), drugi potrošnjo (DDV), tretji določene transakcije (davek na finančne storitve, trošarine pri nakupu goriva, cigaret, alkohola), četrti določene aktivnosti (letna dajatev za uporabo cest, emisijski kuponi), peti lastništvo oziroma premoženje (na primer davek na luksuzne avtomobile). 

Popolnoma mogoče bi bilo vse davke zamenjati z enim »davkom«, ki bi ga odmerili vsaki osebi v Republiki Sloveniji (fizični in pravni) in država bi prišla do enake količine zbranega denarja.

Vendar, različne davke imamo zato, ker davki poleg osnovnega namena zbiranja denarja za državo predstavljajo tudi sistem korenčkov in palic pri vsakodnevnih odločitvah vsakega davčnega subjekta. Imajo torej vpliv na »obnašanje« ljudi.

Večje ko so trošarine za alkohol, dražja bo steklenica viskija in manjša bo poraba. Večja ko bo trošarina na fosilna goriva, bolj se bo splačalo investirati v razvoj in nakup električnih vozil. Bolj ko bo obdavčeno izplačilo dividend v podjetju, več bo zadržanih dobičkov. In tako naprej.

Davek na nepremičnine sodi med davke na premoženje. Premoženje pa lahko v osnovi delimo na »produktivno« in »neproduktivno«. Produktivno premoženje je takšno, ki kaj ustvarja. Sem sodijo lastništvo zemlje, ki se obdeluje (gozd, polje), lastništvo podjetja, ki proizvaja blago in storitve (delnice), ter finančni instrumenti, ki zagotavljajo denarne prihodke (posojilo). Vse, kar za lastnika ustvarja aktiven dohodek. Nasprotno od tega je »neproduktivno« premoženje, ki ne ustvarja aktivnega dohodka. To so v prvi vrsti predvsem luksuzne dobrine (umetnine, nakit), pa tudi predmeti, ki razen uporabne vrednosti ne ustvarjajo prihodkov za lastnika (avto, jahta). Sem sodijo tudi nepremičnine, natančneje tiste, v katerih živimo sami, in počitniške, ki jih ne oddajamo. 

Če za trenutek pogledamo na družbo kot na celoto, je vsakomur jasno, da bo uspešnejša tista družba, ki bo produktivnejša. Iz tega sledi, da bo uspešnejša družba tista, ki bo kopičila produktivno premoženje namesto jaht in dragih avtomobilov.

Naš davčni sistem pa trenutno deluje ravno obratno. Kaznuje tiste, ki vlagajo v produktivno premoženje, in nagrajuje tiste, ki vlagajo v nepremičnine. (Resda obstaja davek na nepremičnine, če skupna vrednost presega pol milijona evrov, vendar ta zakon ponuja toliko lukenj, da ne prinaša nobenega resnega učinka.) 

Prepričan sem, da takšna davčna politika aktivno prispeva k dejstvu, da je najljubša naložba povprečnega Slovenca nakup nepremičnine. Namreč dom, lastna nepremičnina, nam že zgodovinsko in simbolno predstavlja eno največjih vrednot in občutek varnosti. Če k temu dodamo še davčno smiselnost takšnih naložb, je rezultat jasen. Vsak presežek denarja gre v nakup nepremičnin namesto v produktivnejše naložbe, kot so delnice in skladi. S tem pa nehote zapademo v začaran krog nepremičninskega balona – več ko se investira v nepremičnine, bolj nepremičninam raste vrednost, in bolj ko postaja investicija v nepremičnino privlačna, več investiramo v nepremičnine …

Menim tudi, da bi morali iti še korak dlje in bolj obdavčiti tudi tiste nepremičnine, v katerih živimo (nenaložbene nepremičnine), seveda ob ustreznem zmanjšanju drugih obdavčitev, tako da se skupna davčna obremenitev za povprečnega državljana ne bi povečala. 

V Sloveniji namreč obstaja precejšnje neujemanje med »cash rich & asset poor« in »cash poor & asset rich« posamezniki oziroma gospodinjstvi. Prevedeno v slovenščino to pomeni med tistimi, ki imajo veliko denarja in malo premoženja, in tistimi, ki imajo veliko premoženja in malo denarja. 

Primer: mlada družina, v kateri oba od staršev delata in imata skupne prihodke v vrednosti 4.000 evrov, stanuje v najemniškem stanovanju ali v lastniški nepremičnini, za katero odplačujeta kredit v vrednosti 150.000 evrov. Takšna družina je dohodkovno (denarno) relativno bogata, neto premoženja pa praktično nima (dolg banki presega vrednost skupnega premoženja). Nasproten primer je upokojenka, ki ima 800 evrov pokojnine in stanuje sama v lastniškem stanovanju, vrednem 200.000 evrov. Takšna oseba ima zelo malo denarja, ima pa veliko premoženja.

To ni hipotetičen primer, temveč pogostokrat realno stanje v prestolnici, ki jo najbolj pesti nepremičninska problematika. Upokojenka stanuje v stanovanju, ki je najverjetneje preveliko za njene potrebe in predrago za vzdrževanje glede na vrednost njenih prihodkov. Na drugi strani imamo mlado družino, ki potrebuje večje stanovanje in ima denar za njegovo vzdrževanje, vendar do stanovanja ne more priti. Zaradi manka davčnih korenčkov in palic upokojenka namreč nima nobene spodbude, da bi svojo nepremičnino dala na trg (bodisi za najem bodisi za prodajo). 

S tem trg ostaja nelikviden (zelo malo nepremičnin menja lastnika), veliko število kupcev se bori za majhno število nepremičnin, ki se prodajajo. Cene so zato večje, kot bi morale biti. Mlada družina ne more do ustreznega stanovanja, upokojenka pa medtem trpi velike stroške svoje nepremičnine. Če bi v trenutnem davčnem sistemu stanovanje oddala v najem, bi plačevala 27,5% davek. Če v njem stanuje, davka ne plača. Če bi se odločila stanovanje zamenjati za manjše, pa bi pri iskanju novega prav tako trpela posledice nelikvidnega trga.

Kot družba imamo zaradi zgrešene davčne politike »bogastvo« alocirano tam, kjer ni velikega učinka za večjo dolgoročno blaginjo družbe. Dodatno pa s tem škodujemo trgu nepremičnin, ki za vse udeležence trga dela nepremičnine manj dostopne, kot bi lahko bile. 

V Sloveniji bi zato morali imeti resno debato o tem, kako spremeniti davčni sistem, da bo družbi ponujal več korenčkov za investiranje v produktivno premoženje in več palic za investiranje v neproduktivno premoženje. To se bo poleg splošnih pozitivnih učinkov za blaginjo družbe odražalo tudi v bolj likvidnem trgu nepremičnin in manjših cenah nepremičnin. S sočasno davčno razbremenitvijo dela (nižja dohodnina) in/ali potrošnje (manjši DDV) pa bo narasla naša kupna moč, ki bo še dodatno pripomogla k lažjemu nakupu nepremičnine. 

Mnenje piše: Vasja Bočko, podjetnik