velenje-blok-kristl-Tomaz-Gregoric-MAO
Jernej Šipoš: 1/4
Getting your Trinity Audio player ready...

Ena najbolj bistvenih komponent arhitekturnih praks, ki delujejo v realnem sektorju, je zagotovo doseganje investitorjevih finančnih okvirjev. V delujočih ekonomskih družbah, kamor prištevam tudi našo, je ta zaveza prvi aksiom, ki omogoča uresničitev cilja oz realizacijo kakršnega koli projekta. Kvalitetni arhitekturni izdelek je v prvi vrsti posledica uresničitve te zaveze in šele nato lastnih ambicij arhitektov. Realnost je tukaj neizprosna.

Ta zavest me je prejšnji teden spodbudila k hitremu preračunu ob novici, ki jo je javnosti sporočilo Ministrstvo za solidarno prihodnost. Na njihovi uradni strani je moč prebrati:

»Vlada Republike Slovenije je na včerajšnji seji potrdila izhodišča za pripravo Zakona o financiranju javnih najemnih stanovanj, ki smo ga pripravili na Ministrstvu za solidarno prihodnost. Sistemski vir financiranja javne najemne gradnje bo stabilen, predvidljiv in neodvisen od političnih ter tržnih nihanj. Z njim bo država zagotavljala 100 milijonov evrov na leto iz proračunskih sredstev za obsežno finančno podporo stanovanjskih projektov Stanovanjskega sklada Republike Slovenije, lokalnih skladov in občin ter neprofitnih stanovanjskih organizacij. Verjamemo, da bodo ta sredstva omogočila, da bomo z njimi dosegli cilj gradnje dvajset tisoč stanovanj v desetletnem obdobju.

Za koriščenje razpoložljivih javnih sredstev bodo morali omenjeni investitorji prevzeti tudi določen del finančnih bremen, vključno z zagotavljanjem lastne udeležbe.«

Po dolgem času imamo v Sloveniji načrt, vsaj njegov finančni oris, kako se spoprijeti s problematiko zagotavljanja in dostopnosti stanovanj za ljudi, na katerih svet stoji.

Še preden sem prebral novico do konca, mi je notranji kalkulator odpovedal. 100 milijonov v 10 letih je 1 milijarda. Nepredstavljivo velika vsota. 20 tisoč stanovanj v 10 letih, to je 2 tisoč na leto … prav tako.

Ti zneski in števila terjajo podrobnejšo, pa ne preveč poglobljeno analizo, da bi razumel premišljenost napovedi ministrstva. Vsi resni investitorji se bodo ob posplošitvah upravičeno zgrozili, pa vseeno …

Če z 1 milijardo zgradimo 20 tisoč stanovanj, pomeni, da smo za stanovanje potrošili 50 tisoč evrov. Madonca, ni šanse, da kjer koli v Sloveniji najdem stanovanje, veliko 60 kvadratnih metrov, za tako ceno. Pa še novogradnja, s parkirnim mestom za avtomobil in kolo pa z urejenimi zunanjimi površinami.

Je to res možno? Izračuna se lotim malo drugače. Za izgradnjo stanovanj v večstanovanjskih stavbah potrebujemo zemljišče, opremiti ga bo potrebno z gospodarsko javno infrastrukturo, torej plačati komunalni prispevek, ga zgraditi in seveda, da ne pozabim, izdelati bo potrebno projektno dokumentacijo.

V Sloveniji se razumne cene zazidljivih zemljišč gibljejo nekje med 110 do 500 evrov na kvadratni meter. Recimo, da je povprečje 300 evrov.

Na podlagi večletnih izkušenj lahko privzamem, da za 18 stanovanj površine 60 kvadratnih metrov v zmerno gosto poseljenih območjih potrebujemo zemljišče v velikosti 1000 kvadratnih metrov.

Teoretično zemljišče, ki ga kupujemo, je torej veliko 1.111.111 kvadratnih metrov. Po ceni 300 evrov predstavlja to strošek 333.333.333 evrov.

Komunalni prispevek obračunava vsaka občina v Sloveniji po lastnih cenikih (njegovo plačilo je pogoj za izdajo gradbenega dovoljenja, torej nujen strošek pred pričetkom gradnje), a če tudi tukaj poskusim z neko zmerno ceno, se le-ta giblje okoli 50 evrov na kvadratni meter stanovanjskih površin in parcele. Z javno infrastrukturo opremiti 20 tisoč stanovanj, velikih 60 kvadratnih metrov, in pripadajoče gradbene parcele bo stalo 60 + 25, torej 85 milijonov evrov.

Do sedaj smo porabili, če optimistično zaokrožim, 418 milijonov evrov, ostane nam jih še 582 milijonov.

Potrebno je izdelati projektno dokumentacijo. O njeni ceni, načinu izračunavanja in realnem doseganju cene projektantskih storitev na tem mestu ne bom izgubljal besed. Privzel bom, da je njena cena žalostne 4 % investicije v gradbeno-obrtniška in inštalacijska dela, potrebna za izgradnjo stavbe. To pomeni 23,3 milijona evrov. Arhitekti, pripravite se! 😉

Stanovanja oz. njihov gradbeno-obrtni in inštalacijski del bomo torej gradili s 558,7 milijona evrov. Izjemna številka – ali pač …

Cena gradbenih, obrtniških in inštalacijskih del se v Sloveniji giblje okoli 1800 evrov na kvadratni meter. Zgradimo lahko torej 310 tisoč kvadratnih metrov stanovanjskih stavb, ki pa praviloma vsebujejo tudi kletna parkirišča, hodnike, smetarnice itd. Kakor koli, če izjemno posplošim, zanemarim nujne skupne dele stavb, ki jih je prav tako potrebno zgraditi, in če so stanovanja velika 60 kvadratnih metrov, pomeni, da smo zgradili nekaj manj kot 5 tisoč stanovanj.

Nekje sem se zmotil.

Seveda, kupili smo preveliko parcelo in ostalo nam je za 15 tisoč stanovanj zemljišča in tudi ceste, vodovod, elektriko in kanalizacijo pa optiko smo zgradili do teh 15 tisoč nezgrajenih stanovanj. Pa vseeno.

Preverim drugače. Če 5000 stanovanj, velikih 60 kvadratnih metrov, kupim za 230 tisoč evrov na stanovanje, kar bi bila neka minimalna tržno znosna cena, bi bila taka kupčija velikosti 1 milijarde in 150 milijonov evrov. Preveritev nekako kaže, da (v mnogo pogledih optimističen) račun vseeno ni tako napačen.

Ministrstvo je torej napovedalo 1 milijardo evrov za 20 tisoč stanovanj, od katerih jih je možno zgraditi 5 tisoč. Korektnost od mene terja, da ne pozabim, da je Ministrstvo tudi zapisalo, da bo določen del finančnega bremena moral zagotoviti investitor z lastno udeležbo. Novica o 20 tisočih stanovanjih je torej taka: Investitorji, za izgradnjo 20 tisoč stanovanj v naslednjih 10 letih lahko od države pridobite subvencijo v višini 25 %.

Pričakujem, da bodo podali strokovni komentar tako Stanovanjski sklad republike Slovenije kot Zbornica za arhitekturo in prostor Slovenije ter Inženirska zbornica Slovenije. Če kdo, so prav oni prvi poklicani k odzivu na napoved Ministrstva za solidarno prihodnost, ki je tokrat tako izjemna, da je v celotnem času obstoja države Slovenije še nismo doživeli.

Sprašujem pa se tudi, če morda vseeno obstaja možnost, da za omenjeno vsoto v Sloveniji zgradimo več stanovanj, kot to omogočajo trenutna finančna pa tudi zakonodajna pravila na področju graditve objektov in dajanja proizvodov na trg. Občutek, da se nekaj, pravzaprav marsikaj zagotovo da narediti, me še ni zapustil.

Vir:

https://www.gov.si/novice/2024-06-07-zagotovljenih-100-milijonov-evrov-na-leto-za-financiranje-javne-najemne-stanovanjske-gradnje/

Piše: Jernej Šipoš, arhitekt in partner v arhitekturnem biroju Scapelab
Naslovna slika: Kristlov blog v Velenju, Tomaž Gregorič

Mailchimp brez napisa

Povezani članki