O aktualnih astronomskih cenah stanovanj ter o neskladju med velikim povpraševanjem in premajhno ponudbo je bilo v medijih prelitega že veliko črnila (tudi na teh straneh) in ga brez dvoma še veliko bo. Kolumnisti za ilustracijo stanja radi izpostavljajo ekstremne primere oglasov za stanovanja, ki ne dosegajo niti standardov zaporniške infrastrukture, a se prodajajo po cenah, ki so nedosegljive mladim zaposlenim. Preprosto iskalno geslo v spletnem brskalniku zagotovi ure branja o temi in bralca sooči s paleto primerov, analiz, mnenj in tudi potencialnih rešitev. Ena od najpogosteje omenjenih je tudi (višja) obdavčitev praznih stanovanj. Teh je namreč po aktualnih podatkih Statističnega urada RS še vedno kar petina, kar se marsikomu ob pomanjkanju ponudbe zdi skorajda perverzna anomalija.

Statistika praznih stanovanj

A statistika ni tako enostavna, kot se zdi na prvi pogled: kot poudarjajo na Statističnem uradu, se namreč kot prazna štejejo tudi stanovanja, ki se oddajajo nekaj mesecev letno, stanovalci pogosto niso prijavljeni, močno razširjeno je oddajanje na črno, uporaba več nepremičnin ipd. Pri oceni deleža praznih stanovanj ne gre spregledati tudi nekaterih bistvenih razlik med nepremičninami, med katerimi je bistvenega pomena vsekakor lokacija. Tako je na primer večina, 56 % uradno praznih stanovanj, v nemestnih naseljih. Poleg tega, da gre pogosto za odročna naselja ali gospodarsko zaostale regije (občina z največjim deležem nenaseljenih stanovanj je Cirkulane v Halozah, kjer je po evidencah iz leta 2018 praznih kar 42 % stanovanj), na SURS izpostavljajo tudi pogost pojav novogradenj ob starejših objektih, kjer stanovalci ohranijo stalno prebivališče na starem naslovu. A tudi v mestih statistike še vedno kažejo velik delež praznih stanovanj – v Ljubljani naj bi se v preteklem desetletju celo povečevalo z 22.300 oziroma 17,8 % (2011) na 24.400 oziroma kar 19,0 % (2018). To je nekajkrat več od t. i. »naravnega« deleža, za katerega strokovnjaki ocenjujejo, da naj bi ob idealnem razmerju med povpraševanjem in ponudbo /.../ znašal okoli 5 %. Tudi v mestih je seveda vsem jasno, da gre v veliki meri za posledico črnega najemniškega trga – problem je v tem, da jasnih ocen, kakšen je njegov obseg, nimamo. Je pa ob nedelovanju inšpekcijskih organov in visoki obdavčitvi oddajanje brez prijave zelo privlačno za lastnike več stanovanj, saj davčna stopnja znaša kar 27,5 % (15-% normirani stroški). To naj bi se sicer bistveno spremenilo z novelo Zakona o dohodnini, ki je trenutno v zakonodajnem postopku: prav z namenom zmanjševanja črnega trga in spodbujanja oddajanja praznih stanovanj se namreč v predlogu stopnja zmanjšuje na 15 % (ob 10-% normiranih stroških). Drugi ukrep, ki naj bi spodbudil in olajšal (legalno) oddajanje stanovanj, je lani ustanovljena Državna najemna služba, ki je namenjena posredovanju med lastniki in iskalci stanovanj, s tem pa med drugim nagovarja precej razširjen »strah pred najemniki«, ki je še eden v kompleksnem spletu razlogov za uradno statistiko – in zelo oprijemljivo pomanjkanje stanovanj na trgu.

V iskanju nepremičninskega davka

Ali je torej obdavčitev praznih stanovanj z novim nepremičninskim davkom res ključni element boljše stanovanjske politike? Pravzaprav smo tak zakon že imeli – Zakon o davku na nepremičnine iz leta 2013, ki pa ga je odločba Ustavnega sodišča že leto po sprejetju razveljavila. To je prepoznalo neskladnost z ustavo v več točkah: davčna obveznost ni bila jasno razvidna že iz zakona, povezani Zakon o množičnem vrednotenju nepremičnin pa ni določal modelov in metod vrednotenja in ni dovolj jasno in določno urejal pravnega položaja davčnega zavezanca. Osrednja točka za višje obdavčenje praznih stanovanj je bilo v zakonu uvedeno razlikovanje med rezidenčnimi in nerezidenčnimi stanovanji, pri katerem pa je US ugotovilo, da stalno prebivališče kot izbrani kriterij razlikovanja ni v stvarni povezavi s predmetom urejanja.

Do sprejetja nove zakonodaje tako nimamo pravega nepremičninskega davka, ki bi celovito pristopal k problematiki, kar pa ne pomeni, da nimamo primerljivih dajatev. Lastniki ali uporabniki nepremičnin tako plačujejo nadomestilo za uporabo stavbnega zemljišča (NUSZ), ki ga določa Zakon glede nadomestila za uporabo stavbnega zemljišča, prav tako pa so nepremičnine zajete tudi v davku na premoženja. Iz tega so izvzete nepremičnine z manj kot 160 m² površine, v katerih ima zavezanec ali njegovi ožji družinski člani stalno prebivališče, davka pa so prvih deset let oproščeni tudi prvi lastniki novogradenj. Davku na nepremičnine se je tako enostavno izogniti s prijavo stalnega prebivališča.

Od odločbe US so politični odločevalci pripravili več predlogov nove davčne zakonodaje, a resne politične volje za nov zakon za zdaj še ni bilo. Finančni minister Andrej Šircelj je v nedavnem pogovoru povedal, da je odprtih več deset različic davka, kot je poudaril, pa je problem v uskladitvi načina vrednotenja nepremičnin, zaradi katerih je padel prejšnji zakon. Poudaril je, da ne glede na nujnost nove zakonodaje ta ne bo v celoti odpravila problema visokih cen.

To poudarja tudi večina strokovnjakov. Ekonomski inštitut IEB iz Barcelone je sicer v svojem poročilu iz leta 2018 ugotavljal pozitivne učinke obdavčenja praznih stanovanj (t. i. vacancy rates), ki naj bi v Franciji prispeval k visokemu 13-% zmanjšanju deleža praznih stanovanj, a obenem opozarja na dolgoročen vpliv ukrepa, ki lahko privede do zmanjševanja investicij in posledično ponudbe. Tak davek naj bi bil torej smiseln tam, kjer so deleži praznih stanovanj resnično veliki – v Španiji na primer 12,3 % v velikih mestih, kar je še bistveno manj od ljubljanskih razmer. V zadnjih letih so podobni ukrepi priljubljeni tudi v severnoameriških mestih, a tudi tam ekonomisti opozarjajo, da gre v veliki meri za populizem in odvračanje pozornosti od resnih dolgoročnih politik.

Zaradi specifik so bolj smiselne od pavšalnih ocen primerjave z ureditvami v sosednjih državah. Splošna značilnost obdavčitve nepremičnin je, tako v Evropi kot drugje, da prihodki iz tega naslova predstavljajo enega od temeljev finančne neodvisnosti lokalnih oblasti, ki običajno tudi lahko odločajo o stopnji obdavčitve. Posebnega davka za prazna stanovanja sosednje države ne poznajo, čeprav si je mestna oblast na Dunaju začela prizadevati za njegovo uveljavitev na zvezni ravni v Avstriji. Italija po drugi strani ima razliko med rezidenčnimi in nerezidenčnimi stanovanji, ki so obdavčena skoraj dvakratno (a tega ne gre enačiti s praznimi nepremičninami).

Omemba Dunaja v tem kontekstu seveda ni nekaj naključnega, saj dolgoletna stanovanjska politika tamkajšnjih mestnih oblasti predstavlja svetal vzor razvojno naravnanega spopadanja s stanovanjskimi izzivi sodobnega mesta. Pravzaprav gre za zelo trdoživo politično tradicijo, ki sega vse v leta po prvi svetovni vojni in t. i. Rdeči Dunaj, kjer je vladajoča socialistična stranka sprožila obsežen in uspešen program reševanja socialnih razmer delavskega razreda, ki ga je socialdemokratska stranka nadaljevala v vseh povojnih letih. Specifična politična kultura in premišljeni ukrepi še danes vzdržujejo izredno dostopnost stanovanj v sicer dragi prestolnici. Mesto ima v lasti več kot 220.000 stanovanj, v katerih pod ugodnimi najemnimi pogoji stanuje okoli pol milijona najemnikov. Dodatnih 200.000 stanovanj je mesto sofinanciralo s subvencijami in so zato tudi tam najemnine omejene. Del prihodkov mesto dobi iz 1-% obdavčenja prihodkov tako zaposlenih kot delodajalcev, preostalo nameni iz mestnega proračuna, precejšen znesek, namenjen stanovanjski politiki (okoli 530 milijonov evrov), pa utemeljujejo v razvojni viziji, kjer investicije v stanovanja niso strošek, ampak vložek v prihodnost mesta. Proaktivno delovanje mesta tudi na zvezni ravni tako ne preseneča.

V iskanju stanovanjske politike

Stanovanjska politika bi glede na razsežnosti krize na tem področju morala v času pred aprilskimi parlamentarnimi volitvami biti ena od osrednjih tem pri nas. Ker je odpiranje tematike prostorskih politik v najširšem pomenu tudi ena poglavitnih nalog arhitekturnega medija, smo se obrnili na vidnejše (parlamentarne in neparlamentarne) politične stranke z vprašanji glede stališč do sprejema nove zakonodaje in obdavčitve praznih stanovanj. Medtem ko se vladne stranke niso odzvale, pa se večina opozicijskih in neparlamentarnih strank (z izjemo SAB ter neopredeljenih SNS in Naše dežele) strinja, da je nepremičninski zakon potreben, prav tako pa celovita davčna reforma, ki bi davčno breme prenesla z dela na premoženje. K temu politiko usmerjajo tudi zunanji opazovalci, po poročilu OECD je tako Slovenija med državami z najnižjim deležem davkov na premoženje glede na BDP; ta znaša le 0,6 %, medtem ko je povprečje držav članic OECD 1,9 %. Dodatni davek na prazna stanovanja je sicer izpostavila le stranka Levica, medtem ko bi Pirati obdavčili vse z več nepremičninami ob hkratnem manjšanju davka na dohodek iz najemnin. V Dobri državi po t. i. danskem modelu predlagajo določitev povprečnega premoženja in višjo obdavčitev vseh nad tem povprečjem, različne progresivne modele pa zagovarjajo tudi v Levici in SD, kjer nepremičninsko obdavčitev sicer vidijo v sklopu celovite reforme davka na premoženje.

(Odgovore strank bomo v celoti objavili v ločenem prispevku. Do tega trenutka nismo prejeli odgovorov koalicijskih strank SDS, NSi in Konkretno ter opozicijske DeSUS in neparlamentarne SLS.)

Paleta rešitev namesto ene same

Resne posledice drugačne davčne ureditve z morebitno dodatno obdavčitvijo praznih stanovanj je po vsem povedanem nemogoče obravnavati posplošeno. Pri oceni izbrane oblike novega davka težavo predstavlja predvsem nejasna struktura lastništva, ki je statistike ne morejo popolnoma zajeti, strokovne ocene pa se razlikujejo. Po drugi strani je vsaj na načelni ravni zaznati osnovni politični konsenz o potrebnem prestrukturiranju davčne zakonodaje, ki bi prenesla davčno breme z dela na premoženje, del tovrstnih fiskalnih sprememb pa bi moralo predstavljati tudi urejanje nepremičninskega področja. Vprašanje pa je v potrebni politični podpori, saj je glede na evropsko povprečje zaradi izredno velikega lastniškega deleža nepremičnin v Sloveniji odpor do sprememb pri nepremičninskih dajatvah razmeroma velik. Vsaj del vzrokov je razmeroma dobro poznan in tiči v specifikah naše tranzicije oziroma v t. i. Jazbinškovem zakonu, ki je širokemu krogu prebivalstva omogočil lastninjenje družbenih stanovanj. Kot je v svojih Državljanskih esejih (2012) zapisal Alojz Ihan: »Najbrž si malokdo prizna, da so posledice tega ogromnega zastonjskega kosila, ki je romalo v želodce ene same generacije slovencev (ne vseh, ampak izbranih v nekoliko prirejeni loteriji), danes še kako vidne v stanovanjskih in življenskih stiskah mladih, ki nimajo na voljo državnega fonda najemniških stanovanj. Ena generacija je dobila stanovanja za letno plačo, zdaj pa se morajo mladi zadolžiti za 30 let!«

Med najdejavnejšimi na področju večstanovanjske gradnje pri nas je tudi arhitekt Aleksander Lužnik, ki je v zadnjih letih s sodelavci v biroju Nava arhitekti prejel več prvih nagrad na javnih natečajih Javnega stanovanjskega sklada MOL. Njihovi aktualni projekti so tako med drugim soseske Rakova jelša II, Litijska – Pesarska, Jesihov štradon in lani zgrajena enota E1 Novega Brda v Ljubljani. Lužnik je v pogovoru za prispevek poudaril ravno strah pred davčno obremenitvijo in pomen premišljenih ukrepov, ki ne bi smeli dodatno bremeniti lastnikov vikendov in zidanic ali denimo podedovanih objektov kje na podeželju, pač pa bi smiselno potegnili črte med (razmeroma razširjenim) nadstandardom in luksuzom oziroma investicijskimi nakupi. Prav slednji namreč povzročajo največ dvignjenih obrvi in strahu pred daljnosežno gentrifikacijo urbanega prostora in postopnim izgubljanjem mestnosti. Kot poudarja Lužnik, je treba nagovarjati različne strahove in izrednega pomena sta zato komunikacija in vključevanje javnosti. Žal že v našem primeru odziv določenih strank kaže, da se tudi to področje dojema skozi prizmo političnih prioritet, čeprav zadeva vsakogar.

Četudi so strahovi bolj ali manj utemeljeni in se s podobnimi izzivi spopadajo večja mesta po vsem svetu, pa poglobljen pogled na problematiko prinese tudi potrebno mero previdnosti pred politično retoriko. Področje je preveč kompleksno, da bi se ga dalo reševati s čarobno paličico, pa naj gre za obdavčitev praznih stanovanj, ugodno kreditiranje zadružništva, gradnjo neprofitnih stanovanj ali kaj drugega.

Tudi Lužnik gleda na problematiko širše: »Vendar pa so tukaj širši problemi, ki se ne omenjajo, in vsi ti problemi so povezani s prostorskim načrtovanjem države, regij (ki jih nimamo) in občin. Gradnja stanovanj je neposredno povezana z mobilnostjo, z razvojem posameznih krajev po državi. Ti mehanizmi enostavno ne delujejo. Ljubljana sama ne more reševati problema mobilnosti vseh, ki dnevno migrirajo v mesto. Z razvojem železniškega prometa bi bilo relativno vseeno, kje si ljudje ustvarijo dom ali dobijo službo. Na državni ravni bi se dalo narediti največ za regionalni razvoj, kar bi prineslo tudi dostopne cene stanovanj in hkrati bi se izboljšala kvaliteta bivanja. To je tudi edini način za tako imenovano decentralizacijo. Enako kot politika javnih stanovanj sta tudi pri javnem prometu učinek in rentabilnost vidna šele z njegovim razvojem. Bolj ko je obsežen, bolje deluje in bolj je rentabilen, ker ga več ljudi uporablja. Za to pa potrebujemo skupno vizijo, neodvisno od menjave vlade, in to Evropa podpira, samo mi tega ne znamo.«

Če torej drži, da boljšo davčno zakonodajo potrebujemo – prestrukturiranje davčnega bremena bi nenazadnje verjetno vplivalo tudi na spremembe v investicijski kulturi, saj je tudi zaradi aktualnega stanja investiranje v nepremičnine daleč najbolj priljubljeno –, pa je treba razmišljati širše in bolj daljnosežno. Potrebno je usklajevanje vseh prej omenjenih ukrepov, sodoben nepremičninski davek, ki bi pomagal uravnavati najhujše anomalije ter spodbujati bolj dinamično in razvojno naravnano okolje, pa je samo nujen kamenček v mozaiku tako naravnane stanovanjske in prostorske politike.

Piše: Luka Jerman

Naslovna fotografija: www.nepremicnine.net