• ČLANKI
    • Arhitektura
    • Interier
    • Stanovanjske politike
    • kolumne
    • kritika
    • Kultura
    • Urbano
    • Vizije
    • Osebnosti
    • Razmislek
    • Recenzija
    • Vsi prispevki
  • NATEČAJI
  • FESTIVAL
  • TRGOVINA
  • MOJ RAČUN
Menu
  • ČLANKI
    • Arhitektura
    • Interier
    • Stanovanjske politike
    • kolumne
    • kritika
    • Kultura
    • Urbano
    • Vizije
    • Osebnosti
    • Razmislek
    • Recenzija
    • Vsi prispevki
  • NATEČAJI
  • FESTIVAL
  • TRGOVINA
  • MOJ RAČUN
0.00€ Cart
Fokus,Arhitektura,Razmislek,Stanovanjske politike
/
12 februarja, 2022

Nepremičninski davek pod drobnogledom

O aktualnih astronomskih cenah stanovanj ter o neskladju med velikim povpraševanjem in premajhno ponudbo je bilo v medijih prelitega že veliko črnila (tudi na teh straneh) in ga brez dvoma še veliko bo. Kolumnisti za ilustracijo stanja radi izpostavljajo ekstremne primere oglasov za stanovanja, ki ne dosegajo niti standardov zaporniške infrastrukture, a se prodajajo po cenah, ki so nedosegljive mladim zaposlenim. Preprosto iskalno geslo v spletnem brskalniku zagotovi ure branja o temi in bralca sooči s paleto primerov, analiz, mnenj in tudi potencialnih rešitev. Ena od najpogosteje omenjenih je tudi (višja) obdavčitev praznih stanovanj. Teh je namreč po aktualnih podatkih Statističnega urada RS še vedno kar petina, kar se marsikomu ob pomanjkanju ponudbe zdi skorajda perverzna anomalija.

Statistika praznih stanovanj

A statistika ni tako enostavna, kot se zdi na prvi pogled: kot poudarjajo na Statističnem uradu, se namreč kot prazna štejejo tudi stanovanja, ki se oddajajo nekaj mesecev letno, stanovalci pogosto niso prijavljeni, močno razširjeno je oddajanje na črno, uporaba več nepremičnin ipd. Pri oceni deleža praznih stanovanj ne gre spregledati tudi nekaterih bistvenih razlik med nepremičninami, med katerimi je bistvenega pomena vsekakor lokacija. Tako je na primer večina, 56 % uradno praznih stanovanj, v nemestnih naseljih. Poleg tega, da gre pogosto za odročna naselja ali gospodarsko zaostale regije (občina z največjim deležem nenaseljenih stanovanj je Cirkulane v Halozah, kjer je po evidencah iz leta 2018 praznih kar 42 % stanovanj), na SURS izpostavljajo tudi pogost pojav novogradenj ob starejših objektih, kjer stanovalci ohranijo stalno prebivališče na starem naslovu. A tudi v mestih statistike še vedno kažejo velik delež praznih stanovanj – v Ljubljani naj bi se v preteklem desetletju celo povečevalo z 22.300 oziroma 17,8 % (2011) na 24.400 oziroma kar 19,0 % (2018). To je nekajkrat več od t. i. »naravnega« deleža, za katerega strokovnjaki ocenjujejo, da naj bi ob idealnem razmerju med povpraševanjem in ponudbo /.../ znašal okoli 5 %. Tudi v mestih je seveda vsem jasno, da gre v veliki meri za posledico črnega najemniškega trga – problem je v tem, da jasnih ocen, kakšen je njegov obseg, nimamo. Je pa ob nedelovanju inšpekcijskih organov in visoki obdavčitvi oddajanje brez prijave zelo privlačno za lastnike več stanovanj, saj davčna stopnja znaša kar 27,5 % (15-% normirani stroški). To naj bi se sicer bistveno spremenilo z novelo Zakona o dohodnini, ki je trenutno v zakonodajnem postopku: prav z namenom zmanjševanja črnega trga in spodbujanja oddajanja praznih stanovanj se namreč v predlogu stopnja zmanjšuje na 15 % (ob 10-% normiranih stroških). Drugi ukrep, ki naj bi spodbudil in olajšal (legalno) oddajanje stanovanj, je lani ustanovljena Državna najemna služba, ki je namenjena posredovanju med lastniki in iskalci stanovanj, s tem pa med drugim nagovarja precej razširjen »strah pred najemniki«, ki je še eden v kompleksnem spletu razlogov za uradno statistiko – in zelo oprijemljivo pomanjkanje stanovanj na trgu.

V iskanju nepremičninskega davka

Ali je torej obdavčitev praznih stanovanj z novim nepremičninskim davkom res ključni element boljše stanovanjske politike? Pravzaprav smo tak zakon že imeli – Zakon o davku na nepremičnine iz leta 2013, ki pa ga je odločba Ustavnega sodišča že leto po sprejetju razveljavila. To je prepoznalo neskladnost z ustavo v več točkah: davčna obveznost ni bila jasno razvidna že iz zakona, povezani Zakon o množičnem vrednotenju nepremičnin pa ni določal modelov in metod vrednotenja in ni dovolj jasno in določno urejal pravnega položaja davčnega zavezanca. Osrednja točka za višje obdavčenje praznih stanovanj je bilo v zakonu uvedeno razlikovanje med rezidenčnimi in nerezidenčnimi stanovanji, pri katerem pa je US ugotovilo, da stalno prebivališče kot izbrani kriterij razlikovanja ni v stvarni povezavi s predmetom urejanja.

Do sprejetja nove zakonodaje tako nimamo pravega nepremičninskega davka, ki bi celovito pristopal k problematiki, kar pa ne pomeni, da nimamo primerljivih dajatev. Lastniki ali uporabniki nepremičnin tako plačujejo nadomestilo za uporabo stavbnega zemljišča (NUSZ), ki ga določa Zakon glede nadomestila za uporabo stavbnega zemljišča, prav tako pa so nepremičnine zajete tudi v davku na premoženja. Iz tega so izvzete nepremičnine z manj kot 160 m² površine, v katerih ima zavezanec ali njegovi ožji družinski člani stalno prebivališče, davka pa so prvih deset let oproščeni tudi prvi lastniki novogradenj. Davku na nepremičnine se je tako enostavno izogniti s prijavo stalnega prebivališča.

Od odločbe US so politični odločevalci pripravili več predlogov nove davčne zakonodaje, a resne politične volje za nov zakon za zdaj še ni bilo. Finančni minister Andrej Šircelj je v nedavnem pogovoru povedal, da je odprtih več deset različic davka, kot je poudaril, pa je problem v uskladitvi načina vrednotenja nepremičnin, zaradi katerih je padel prejšnji zakon. Poudaril je, da ne glede na nujnost nove zakonodaje ta ne bo v celoti odpravila problema visokih cen.

To poudarja tudi večina strokovnjakov. Ekonomski inštitut IEB iz Barcelone je sicer v svojem poročilu iz leta 2018 ugotavljal pozitivne učinke obdavčenja praznih stanovanj (t. i. vacancy rates), ki naj bi v Franciji prispeval k visokemu 13-% zmanjšanju deleža praznih stanovanj, a obenem opozarja na dolgoročen vpliv ukrepa, ki lahko privede do zmanjševanja investicij in posledično ponudbe. Tak davek naj bi bil torej smiseln tam, kjer so deleži praznih stanovanj resnično veliki – v Španiji na primer 12,3 % v velikih mestih, kar je še bistveno manj od ljubljanskih razmer. V zadnjih letih so podobni ukrepi priljubljeni tudi v severnoameriških mestih, a tudi tam ekonomisti opozarjajo, da gre v veliki meri za populizem in odvračanje pozornosti od resnih dolgoročnih politik.

Zaradi specifik so bolj smiselne od pavšalnih ocen primerjave z ureditvami v sosednjih državah. Splošna značilnost obdavčitve nepremičnin je, tako v Evropi kot drugje, da prihodki iz tega naslova predstavljajo enega od temeljev finančne neodvisnosti lokalnih oblasti, ki običajno tudi lahko odločajo o stopnji obdavčitve. Posebnega davka za prazna stanovanja sosednje države ne poznajo, čeprav si je mestna oblast na Dunaju začela prizadevati za njegovo uveljavitev na zvezni ravni v Avstriji. Italija po drugi strani ima razliko med rezidenčnimi in nerezidenčnimi stanovanji, ki so obdavčena skoraj dvakratno (a tega ne gre enačiti s praznimi nepremičninami).

Omemba Dunaja v tem kontekstu seveda ni nekaj naključnega, saj dolgoletna stanovanjska politika tamkajšnjih mestnih oblasti predstavlja svetal vzor razvojno naravnanega spopadanja s stanovanjskimi izzivi sodobnega mesta. Pravzaprav gre za zelo trdoživo politično tradicijo, ki sega vse v leta po prvi svetovni vojni in t. i. Rdeči Dunaj, kjer je vladajoča socialistična stranka sprožila obsežen in uspešen program reševanja socialnih razmer delavskega razreda, ki ga je socialdemokratska stranka nadaljevala v vseh povojnih letih. Specifična politična kultura in premišljeni ukrepi še danes vzdržujejo izredno dostopnost stanovanj v sicer dragi prestolnici. Mesto ima v lasti več kot 220.000 stanovanj, v katerih pod ugodnimi najemnimi pogoji stanuje okoli pol milijona najemnikov. Dodatnih 200.000 stanovanj je mesto sofinanciralo s subvencijami in so zato tudi tam najemnine omejene. Del prihodkov mesto dobi iz 1-% obdavčenja prihodkov tako zaposlenih kot delodajalcev, preostalo nameni iz mestnega proračuna, precejšen znesek, namenjen stanovanjski politiki (okoli 530 milijonov evrov), pa utemeljujejo v razvojni viziji, kjer investicije v stanovanja niso strošek, ampak vložek v prihodnost mesta. Proaktivno delovanje mesta tudi na zvezni ravni tako ne preseneča.

V iskanju stanovanjske politike

Stanovanjska politika bi glede na razsežnosti krize na tem področju morala v času pred aprilskimi parlamentarnimi volitvami biti ena od osrednjih tem pri nas. Ker je odpiranje tematike prostorskih politik v najširšem pomenu tudi ena poglavitnih nalog arhitekturnega medija, smo se obrnili na vidnejše (parlamentarne in neparlamentarne) politične stranke z vprašanji glede stališč do sprejema nove zakonodaje in obdavčitve praznih stanovanj. Medtem ko se vladne stranke niso odzvale, pa se večina opozicijskih in neparlamentarnih strank (z izjemo SAB ter neopredeljenih SNS in Naše dežele) strinja, da je nepremičninski zakon potreben, prav tako pa celovita davčna reforma, ki bi davčno breme prenesla z dela na premoženje. K temu politiko usmerjajo tudi zunanji opazovalci, po poročilu OECD je tako Slovenija med državami z najnižjim deležem davkov na premoženje glede na BDP; ta znaša le 0,6 %, medtem ko je povprečje držav članic OECD 1,9 %. Dodatni davek na prazna stanovanja je sicer izpostavila le stranka Levica, medtem ko bi Pirati obdavčili vse z več nepremičninami ob hkratnem manjšanju davka na dohodek iz najemnin. V Dobri državi po t. i. danskem modelu predlagajo določitev povprečnega premoženja in višjo obdavčitev vseh nad tem povprečjem, različne progresivne modele pa zagovarjajo tudi v Levici in SD, kjer nepremičninsko obdavčitev sicer vidijo v sklopu celovite reforme davka na premoženje.

(Odgovore strank bomo v celoti objavili v ločenem prispevku. Do tega trenutka nismo prejeli odgovorov koalicijskih strank SDS, NSi in Konkretno ter opozicijske DeSUS in neparlamentarne SLS.)

Paleta rešitev namesto ene same

Resne posledice drugačne davčne ureditve z morebitno dodatno obdavčitvijo praznih stanovanj je po vsem povedanem nemogoče obravnavati posplošeno. Pri oceni izbrane oblike novega davka težavo predstavlja predvsem nejasna struktura lastništva, ki je statistike ne morejo popolnoma zajeti, strokovne ocene pa se razlikujejo. Po drugi strani je vsaj na načelni ravni zaznati osnovni politični konsenz o potrebnem prestrukturiranju davčne zakonodaje, ki bi prenesla davčno breme z dela na premoženje, del tovrstnih fiskalnih sprememb pa bi moralo predstavljati tudi urejanje nepremičninskega področja. Vprašanje pa je v potrebni politični podpori, saj je glede na evropsko povprečje zaradi izredno velikega lastniškega deleža nepremičnin v Sloveniji odpor do sprememb pri nepremičninskih dajatvah razmeroma velik. Vsaj del vzrokov je razmeroma dobro poznan in tiči v specifikah naše tranzicije oziroma v t. i. Jazbinškovem zakonu, ki je širokemu krogu prebivalstva omogočil lastninjenje družbenih stanovanj. Kot je v svojih Državljanskih esejih (2012) zapisal Alojz Ihan: »Najbrž si malokdo prizna, da so posledice tega ogromnega zastonjskega kosila, ki je romalo v želodce ene same generacije slovencev (ne vseh, ampak izbranih v nekoliko prirejeni loteriji), danes še kako vidne v stanovanjskih in življenskih stiskah mladih, ki nimajo na voljo državnega fonda najemniških stanovanj. Ena generacija je dobila stanovanja za letno plačo, zdaj pa se morajo mladi zadolžiti za 30 let!«

Med najdejavnejšimi na področju večstanovanjske gradnje pri nas je tudi arhitekt Aleksander Lužnik, ki je v zadnjih letih s sodelavci v biroju Nava arhitekti prejel več prvih nagrad na javnih natečajih Javnega stanovanjskega sklada MOL. Njihovi aktualni projekti so tako med drugim soseske Rakova jelša II, Litijska – Pesarska, Jesihov štradon in lani zgrajena enota E1 Novega Brda v Ljubljani. Lužnik je v pogovoru za prispevek poudaril ravno strah pred davčno obremenitvijo in pomen premišljenih ukrepov, ki ne bi smeli dodatno bremeniti lastnikov vikendov in zidanic ali denimo podedovanih objektov kje na podeželju, pač pa bi smiselno potegnili črte med (razmeroma razširjenim) nadstandardom in luksuzom oziroma investicijskimi nakupi. Prav slednji namreč povzročajo največ dvignjenih obrvi in strahu pred daljnosežno gentrifikacijo urbanega prostora in postopnim izgubljanjem mestnosti. Kot poudarja Lužnik, je treba nagovarjati različne strahove in izrednega pomena sta zato komunikacija in vključevanje javnosti. Žal že v našem primeru odziv določenih strank kaže, da se tudi to področje dojema skozi prizmo političnih prioritet, čeprav zadeva vsakogar.

Četudi so strahovi bolj ali manj utemeljeni in se s podobnimi izzivi spopadajo večja mesta po vsem svetu, pa poglobljen pogled na problematiko prinese tudi potrebno mero previdnosti pred politično retoriko. Področje je preveč kompleksno, da bi se ga dalo reševati s čarobno paličico, pa naj gre za obdavčitev praznih stanovanj, ugodno kreditiranje zadružništva, gradnjo neprofitnih stanovanj ali kaj drugega.

Tudi Lužnik gleda na problematiko širše: »Vendar pa so tukaj širši problemi, ki se ne omenjajo, in vsi ti problemi so povezani s prostorskim načrtovanjem države, regij (ki jih nimamo) in občin. Gradnja stanovanj je neposredno povezana z mobilnostjo, z razvojem posameznih krajev po državi. Ti mehanizmi enostavno ne delujejo. Ljubljana sama ne more reševati problema mobilnosti vseh, ki dnevno migrirajo v mesto. Z razvojem železniškega prometa bi bilo relativno vseeno, kje si ljudje ustvarijo dom ali dobijo službo. Na državni ravni bi se dalo narediti največ za regionalni razvoj, kar bi prineslo tudi dostopne cene stanovanj in hkrati bi se izboljšala kvaliteta bivanja. To je tudi edini način za tako imenovano decentralizacijo. Enako kot politika javnih stanovanj sta tudi pri javnem prometu učinek in rentabilnost vidna šele z njegovim razvojem. Bolj ko je obsežen, bolje deluje in bolj je rentabilen, ker ga več ljudi uporablja. Za to pa potrebujemo skupno vizijo, neodvisno od menjave vlade, in to Evropa podpira, samo mi tega ne znamo.«

Če torej drži, da boljšo davčno zakonodajo potrebujemo – prestrukturiranje davčnega bremena bi nenazadnje verjetno vplivalo tudi na spremembe v investicijski kulturi, saj je tudi zaradi aktualnega stanja investiranje v nepremičnine daleč najbolj priljubljeno –, pa je treba razmišljati širše in bolj daljnosežno. Potrebno je usklajevanje vseh prej omenjenih ukrepov, sodoben nepremičninski davek, ki bi pomagal uravnavati najhujše anomalije ter spodbujati bolj dinamično in razvojno naravnano okolje, pa je samo nujen kamenček v mozaiku tako naravnane stanovanjske in prostorske politike.

 

Piše: Luka Jerman

Naslovna fotografija: www.nepremicnine.net

Mailchimp brez napisa
  • Celoletna naročnina

    25.00€
    Izberite možnosti
PrevPrejšnjiAA nanotourism: Letna rezidenca Dunajskih dečkov
NaslednjiMarijan Rupert: Vila Kurnik, hiša Hinka SmrekarjaNext
Povezani članki
Loading...
Arhitektura

DUHOVI PROIZVODNJE

19 julija, 2016
ArhitekturaOsebnosti

MATEJ GAŠPERIČ: Ko sem se vrnil, sem vedel, da sem s starim življenjem opravil – 3.del

17 junija, 2015

Anja Medved: Prostor črte

23 septembra, 2022
Arhitektura

P Plus arhitekti: Pisarne IT

26 junija, 2018
Arhitektura

Letilović Pedišić: Providurjeva palača v Zadru

19 decembra, 2022
Arhitektura

Kako urediti domačo pisarno?

8 julija, 2020
arhitektkeArhitektura

OUTSIDER V RADIJSKEM STUDIU VALA 202

27 decembra, 2015
Arhitektura

Narodno in univerzitetno parkirišče

19 marca, 2019
1 2 … 169

Revija Outsider

Revija Outsider je prejela Plečnikovo medaljo za prispevek k bogatitvi arhitekturne kulture. Kot piše v utemeljitvi, sta revija in spletni portal Outsider nov slovenski medij o kulturi in družbi, ki si prizadeva za poznavalski in hkrati distanciran pogled na prostor. Ekipa arhitektov, ki skrbi za njen obstoj, je nagrajena za inovativnost pri širjenju zavedanja o arhitekturi in prostoru v kontekstu širše kulture in širše javnosti ter za vztrajnost na vsebinski in finančni neodvisnosti.

Z DONACIJO OMOGOČATE OBSTOJ SPLETNE STRANI REVIJE OUTSIDER

Envelope Facebook Instagram Twitter
Mailchimp brez napisa
  • 2021 Outsider
  • Z.O.P. – zavod za oblikovanje prostora
  • Ulica aktivistov 6
  • 1000 Ljubljana
  • SI 71800026
We use cookies on our website to give you the most relevant experience by remembering your preferences and repeat visits. By clicking “Accept All”, you consent to the use of ALL the cookies. However, you may visit "Cookie Settings" to provide a controlled consent.
Cookie SettingsAccept All
Manage consent

Privacy Overview

This website uses cookies to improve your experience while you navigate through the website. Out of these, the cookies that are categorized as necessary are stored on your browser as they are essential for the working of basic functionalities of the website. We also use third-party cookies that help us analyze and understand how you use this website. These cookies will be stored in your browser only with your consent. You also have the option to opt-out of these cookies. But opting out of some of these cookies may affect your browsing experience.

Necessary
Vedno omogočeno
Necessary cookies are absolutely essential for the website to function properly. These cookies ensure basic functionalities and security features of the website, anonymously.
PiškotekTrajanjeOpis
_abck1 yearThis cookie is used to detect and defend when a client attempt to replay a cookie.This cookie manages the interaction with online bots and takes the appropriate actions.
bm_sz4 hoursThis cookie is set by the provider Akamai Bot Manager. This cookie is used to manage the interaction with the online bots. It also helps in fraud preventions
cookielawinfo-checkbox-advertisement1 yearSet by the GDPR Cookie Consent plugin, this cookie is used to record the user consent for the cookies in the "Advertisement" category .
cookielawinfo-checkbox-analytics11 monthsThis cookie is set by GDPR Cookie Consent plugin. The cookie is used to store the user consent for the cookies in the category "Analytics".
cookielawinfo-checkbox-functional11 monthsThe cookie is set by GDPR cookie consent to record the user consent for the cookies in the category "Functional".
cookielawinfo-checkbox-necessary11 monthsThis cookie is set by GDPR Cookie Consent plugin. The cookies is used to store the user consent for the cookies in the category "Necessary".
cookielawinfo-checkbox-others11 monthsThis cookie is set by GDPR Cookie Consent plugin. The cookie is used to store the user consent for the cookies in the category "Other.
cookielawinfo-checkbox-performance11 monthsThis cookie is set by GDPR Cookie Consent plugin. The cookie is used to store the user consent for the cookies in the category "Performance".
elementorneverThis cookie is used by the website's WordPress theme. It allows the website owner to implement or change the website's content in real-time.
PH_HPXY_CHECKsessionThis cookie is used to save the information about the current session.
PHPSESSIDsessionThis cookie is native to PHP applications. The cookie is used to store and identify a users' unique session ID for the purpose of managing user session on the website. The cookie is a session cookies and is deleted when all the browser windows are closed.
ts3 yearsPayPal sets this cookie to enable secure transactions through PayPal.
ts_c3 yearsThis cookie is provided by PayPal when a website is in association with PayPal payment function. This cookie is used to make safe payment through PayPal.
viewed_cookie_policy11 monthsThe cookie is set by the GDPR Cookie Consent plugin and is used to store whether or not user has consented to the use of cookies. It does not store any personal data.
Functional
Functional cookies help to perform certain functionalities like sharing the content of the website on social media platforms, collect feedbacks, and other third-party features.
PiškotekTrajanjeOpis
akavpau_ppsdsessionThis cookie is provided by Paypal. The cookie is used in context with transactions on the website.
nsidsessionThis cookie is set by the provider PayPal. This cookie is used to enable the PayPal payment service in the website.
tsrce3 daysThis cookie is set by the provider PayPal. This cookie is used to enable the PayPal payment service in the website.
x-pp-ssessionThis cookie is set by the provider PayPal. This cookie is used to process payments from the site.
Performance
Performance cookies are used to understand and analyze the key performance indexes of the website which helps in delivering a better user experience for the visitors.
Analytics
Analytical cookies are used to understand how visitors interact with the website. These cookies help provide information on metrics the number of visitors, bounce rate, traffic source, etc.
PiškotekTrajanjeOpis
CONSENT16 years 2 months 13 days 15 hoursYouTube sets this cookie via embedded youtube-videos and registers anonymous statistical data.
Advertisement
Advertisement cookies are used to provide visitors with relevant ads and marketing campaigns. These cookies track visitors across websites and collect information to provide customized ads.
PiškotekTrajanjeOpis
IDE1 year 24 daysGoogle DoubleClick IDE cookies are used to store information about how the user uses the website to present them with relevant ads and according to the user profile.
test_cookie15 minutesThe test_cookie is set by doubleclick.net and is used to determine if the user's browser supports cookies.
VISITOR_INFO1_LIVE5 months 27 daysA cookie set by YouTube to measure bandwidth that determines whether the user gets the new or old player interface.
YSCsessionYSC cookie is set by Youtube and is used to track the views of embedded videos on Youtube pages.
yt-remote-connected-devicesneverYouTube sets this cookie to store the video preferences of the user using embedded YouTube video.
yt-remote-device-idneverYouTube sets this cookie to store the video preferences of the user using embedded YouTube video.
yt.innertube::nextIdneverThis cookie, set by YouTube, registers a unique ID to store data on what videos from YouTube the user has seen.
yt.innertube::requestsneverThis cookie, set by YouTube, registers a unique ID to store data on what videos from YouTube the user has seen.
Others
Other uncategorized cookies are those that are being analyzed and have not been classified into a category as yet.
PiškotekTrajanjeOpis
enforce_policy1 yearNo description available.
KHcl0EuY7AKSMgfvHl7J5E7hPtK20 yearsNo description available.
LANG9 hoursNo description
sc_f5 yearsNo description available.
x-cdnsessionNo description available.
SAVE & ACCEPT
Powered by CookieYes Logo