»Rešitev za visoke cene nepremičnin ni v uravnavanju povpraševanja, ampak v povečanju ponudbe.« (Edward Glaeser, The economics of housing, 2016)

Rdeča nit opusa prof. Glaeserja z Univerze Harvard je ugotovitev, da je za previsoke cene nepremičnin skoraj vedno kriva napačna politika, ki omejuje gradnjo. Slovenija pri tem ni izjema. Cene nepremičnin v Sloveniji so se po podatkih Statističnega urada RS od leta 2015 do sredine letošnjega leta povečale za 85 % (v EU-27 za »zgolj« 47 %), cena rabljenih nepremičnin pa celo za 90 %. V istem obdobju se je v Sloveniji neto in bruto plača povečala za samo 40 %, kar pomeni, da so stanovanja postala še bolj nedostopna. Neustrezna stanovanjska in urbanistična politika je po mojem mnenju eden izmed najpomembnejših inhibitorjev gospodarskega razvoja in rasti družbene blaginje v Sloveniji.

Visoke cene nepremičnin vodijo do višjih najemnin in višjih anuitet na stanovanjska posojila, kar zniža razpoložljivi dohodek gospodinjstev. Denar, ki se trenutno v prevelikem obsegu namenja za streho nad glavo, bi ljudje lahko sicer porabili za kulturne, rekreacijske, gostinske in druge storitve, kar bi omogočilo hitrejši razvoj domačega storitvenega sektorja. Na drugi strani trga imamo prejemnike ekonomskih rent, ki si z denarjem od najemnin in prodaje nepremičnin povečujejo dohodke in premoženje. To povečuje neenakost, ki jo država kroti z vedno višjimi in bolj progresivnimi davki in prispevki, kar pa škodi pravim podjetnikom in zaposlenim na trgih s konkurenco. Nepremičninski rentniki si lahko privoščijo tudi nižjo delovno aktivnost, kar znižuje agregatno produktivnost in BDP na prebivalca. Brez rent bi namesto posedanja po restavracijah morali kot večina ostalih državljanov ustvarjati dodano vrednost na trgu, sedaj pa jim sistem omogoča, da drugi delajo namesto njih.

Ker si ljudje ne morejo privoščiti stanovanj v Ljubljani in nekaterih drugih slovenskih mestih, kupujejo ali zidajo nepremičnine v predmestjih ali celo na podeželju. Takšna škodljiva suburbanizacija ima celo vrsto negativnih ekonomskih, družbenih in okoljskih posledic. Stopnja urbanizacije v Sloveniji je po podatkih Svetovne banke samo 56 %, manj od svetovnega povprečja (57 %), zlasti pa izrazito manj od povprečja EU (75 %) in razvitih držav (82 %). Zgoraj omenjeni prof. Glaeser v svojih raziskavah poudarja prednosti urbanizacije in aglomeracije, kot so povečana produktivnost, višje plače, višja inovativnost, boljša infrastruktura, večje možnosti zaposlitve, nižja stopnja revščine, boljša socialna povezanost, boljša dostopnost zdravstvenih storitev, večja vključenost v civilno družbo in boljša dostopnost do raznolike kulturne ponudbe. Življenje v mestu omogoča stanovalcem tudi precej nižje stroške ogrevanja in vzdrževanja stavb, kar bi pospešilo zeleni prehod v nizkoogljično družbo. Namesto urbanizacije v Sloveniji toleriramo suburbanizacijo in pozidavo rodovitne zemlje na podeželju, namesto da bi podeželje ohranjali kar se da nedotaknjeno in bolj racionalno izkoristili zemljišča v mestih.

Ker so delovna mesta vedno bolj koncentrirana v urbanih središčih, morajo ljudje dnevno množično migrirati na delo. To povečuje izdatke gospodinjstev za prevoz, ki so leta 2022 po podatkih Eurostata v Sloveniji znašali kar 17,5 % proračuna gospodinjstev, kar nas uvršča na neslavno prvo mesto med članicami EU (povprečje EU znaša 12,5 %). Poraba energije v cestnem prometu na prebivalca je v Sloveniji po podatkih Eurostata za 46 % višja od povprečja EU. To generira prevelike izpuste toplogrednih plinov ter škodi okolju in zdravju ljudi. Dnevni migranti preživijo v prometu dragocene ure in ustvarjajo v mestih prometni kaos. Eurostat poroča tudi, da je delež povprečne dnevne razdalje na osebo, opravljen bodisi z javnim prevozom bodisi peš, v Sloveniji zgolj 17,8 %, v preostalih 12 državah EU v vzorcu pa 30 %. Ljubljana je po številu prebivalcev majhna, učinkovit javni prevoz (npr. podzemna železnica) naj bi bil nerentabilen in zato neobstoječ. Ljudje se zato namesto z učinkovitim javnim prevozom prevažajo povečini sami v osebnih avtomobilih, uvoženih iz tujine. Večja urbanizacija in javni prevoz bi omogočil zmanjšanje izdatkov za osebne avtomobile in gorivo ter sprostil dohodek za domačo potrošnjo. Investicije v javno infrastrukturo v mestih se finančno pokrijejo, infrastrukturne investicije na ruralnih področjih so pogosto Ponzijeva shema. Vzdržne so namreč samo, dokler obstaja pritok novih prebivalcev, ki financirajo komunalno opremljena zemljišča, ko pa se tok ustavi in je potrebno neučinkovito infrastrukturo vzdrževati, občinam zmanjka denarja. Primestna spalna naselja so eden večjih regresivnih transferov iz žepov nižjega srednjega sloja v žepe višjega srednjega sloja.

Previsoke cene nepremičnin imajo negativne učinke tudi na rodnost in osamosvajanje mladih. Znanstvene študije prepričljivo kažejo na negativno povezavo med cenami nepremičnin in nataliteto. Staranje prebivalstva v večini sveta postaja resen problem in dogodki v zadnjih letih so pokazali, da tega problema ne bomo mogli rešiti z imigracijami, saj bazen kulturno kompatibilnih mladih migrantov ni dovolj velik, da bi zapolnil primanjkljaj delavcev v EU v naslednjih desetletjih. Mladi zaradi previsokih cen nepremičnin predolgo študirajo, predolgo živijo pri starših in predolgo odlašajo z rojstvom otrok. To vpliva na njihovo mentaliteto, ki je vse bolj cinična, pesimistična in prežeta z resentimentom. Upravičeno – za nastalo situacijo astronomskih cen nepremičnin so krivi lokalni in državni politiki, ki namesto da bi reformirali nepremičninsko in urbanistično politiko, obljubljajo abotne rešitve v obliki javnih najemnih stanovanj, kar je še eden od mehanizmov omejevanja ponudbe in širitve vloge države v naših življenjih.

Rešitev za nastalo situacijo je preprosta. Stanovanjska politika bi morala temeljiti na izrazitem povečanju števila stanovanj v mestih in sprostitvi večine zemljišč v neposredni okolici mest v zazidljiva, kar bi znižalo cene nepremičnin. Ljubljana je na primer v primerjavi z Barcelono devetkrat redkeje poseljena, v primerjavi s Parizom kar dvanajstkrat. Graditi je potrebno začeti bolj strnjeno, bolj racionalno, norma v mestih morajo biti štiri do petnadstropne stanovanjske hiše s pritličnimi etažami, namenjenimi storitvam, kot v prej omenjenih prestolnicah. Pri nas delamo ravno obratno: v Ljubljani se še vedno zidajo nove enostanovanjske hiše z velikimi vrtovi, gradimo socialno mrtva in estetsko neprivlačna spalna blokovska naselja, Barje pa še naprej pozidavamo z velikimi hišami, namesto da bi ohranjali to čudovito kulturno krajino. Vloga občin in države bi morala biti gradnja osnovne infrastrukture (prometne povezave, šole, zdravstveni domovi, kulturne ustanove, parki) in urbanistična politika v smeri policentričnih mest. Poudarek mora biti na estetsko privlačni arhitekturi in na konceptu 15-minutnega mesta, kjer ima vsak del mesta vsaj eno javno monumentalno zgradbo, ki je lokalni center kulturnega in socialnega dogajanja. V svoja mesta in življenja moramo vrniti lepoto. Kot je zapisal filozof sir Roger Scruton: »Naša potreba po lepoti ni nekaj, brez česar bi lahko živeli in bili kljub temu izpolnjeni kot ljudje. To je potreba, ki izhaja iz našega metafizičnega stanja svobodnih posameznikov, iščočih svoj prostor v javnem svetu, ki si ga delimo.«

Napisal: Anže Burger

Naslovna fotografija: Ferantovi bloki, ko so se še delale garaže
Hrani: https://www.muzej-nz.si/
Vir: Stare fotografije in razglednice Ljubljane