Verjetno je že vsem jasno, da letos pri stanovanjskem skladu ne bomo kupili stanovanja in si tako rešili perečega življenjskega vprašanja, kje poiskati svoj dom. A če živim v Ljubljani in potrebujem stanovanje za svojo mlado družino ter slučajno na računu nimam 470,000 €, kam potem? Kritika sedanjega stanja potrebuje tudi smotrno iskanje rešitev, zato smo se poglobili v problematiko in poiskali preproste, pragmatične in razumljive odgovore. V nekaj naslednjih prispevkih bomo poiskali dobre primere stanovanjskih politik v tujini, prikazali različne načine bivanja v urbanem okolju in si razjasnili sedanjo stanovanjsko situacijo v državi – tako  bomo vedeli, kakšne stanovanjske politike ne želimo in kakšno potrebujemo.

Začnimo na začetku: za današnjega in vse nadaljnje primere bomo uporabili izmišljeno mlajšo, štiričlansko družino – mlada starša, v zgodnjih tridesetih, z dvema povprečnim plačama (po SURSU-u v Sloveniji znese 1050 € neto/osebo[1]), otroka pa sta mlajša, še predšolska. Za naslednjih 25 let, preden se otroci dokončno odselijo od doma, naša namišljena družina potrebuje za človeka dostojno bivalno okolje, tj. vsaj trisobno stanovanje. Poleg kuhinje, dnevne sobe, kopalnice, spalnice za starše, mora stanovanje imeti dovolj veliko otroško sobo, da lahko  v njo namestimo vsaj pograd, če že ne dveh postelj, dve delovni mizi in omaro v dolžini cca. 250 cm. Stanovanje s takšno vsebino naj bi imelo cca. 70 – 80 m² notranjih bivalnih prostorov. Ne iščemo razkošja ali nadstandarda, temveč dostojno stanovanje. Tovrstna stanovanja so se gradila v bivši državi in so se izkazala kot zelo primerna.

Torej, če preletimo nepremičninske oglase, ugotovimo, da bo naša družina v Ljubljani za takšno stanovanje morala nameniti cca 200,000 € (± 20 %) in potrebovala vsaj 20 % lastnega kapitala oziroma 40,000 €, preostalo pa na kredit z odplačilno dobo 30 let in mesečno anuiteto cca 590 €, kar predstavlja za dotično družino 30 % mesečnega dohodka.

Na trgu je nekaj stanovanj v starejših blokih iz zgodnjih šestdesetih, za katera meniva, da so neprimerna, ker so že sedaj stara 55 let in bodo po 25 letih skladno s standardi gradnje proti koncu svoje življenjske dobe, kar bo zahtevalo ogromne nove investicije, oziroma bo brez sistematičnega vzdrževanja vrednost stanovanja še dodatno padla[2]. Stanovanja v blokih, zgrajenih sredi osemdesetih let, so še primerna. Na primer 80,3 m² veliko trisobno stanovanje v ljubljanskih Fužinah za 167,000 € (https://www.nepremicnine.net/oglasi-prodaja/fuzine-rusjanov-trg-2-stanovanje_6104250/). Po kvadraturi in tlorisni zasnovi je skoraj idealno stanovanje za štiričlansko družino, ker nudi vse osnovne funkcionalne prostore, vredne dostojnega bivanja, kar je odraz kakovostne stanovanjske politike tistega časa. Parkirno mesto pri tem stanovanju ni zagotovljeno, obenem pa je stanovanje pri tej starosti že potrebno temeljite prenove, zato lahko ocenimo investicijo vključno s prenovo na 190,000 €.

Na drugi strani Ljubljane se nudi »novo« stanovanje v Celovških dvorih, ki ga DUTB na dražbi prodaja z izklicno ceno 179,900 € (http://www.celovskidvori.eu/oglas/oglas3041821.html ). Stanovanje je veliko, štirisobno, s površino 107,3 m², s precej korektno in funkcionalno tlorisno zasnovo. Poleg notranjih bivalnih prostorov ima veliko loggio, 12 m²,  veliko shrambo in, celo tri parkirna mesta. Če bi se vsaj lahko izognili množici skritih napak in slabemu slovesu soseske, potem bi to bilo idealno stanovanje za našo družino.

Tretja možnost je povsem novo stanovanje na začetku Črnuč, na obrobju urbanega dela Ljubljane. V nizkoenergetskem[3] stanovanjskem bloku za 191,500 € (vključno s parkirnim mestom za 12,000 €) lahko kupimo trisobno stanovanje velikosti 73,09 m² z razmeroma velikim balkonom in primerno veliko shrambo (http://www.medcesnjami.si/si/stanovanja/43.html). Podobno kot že prej omenjena primera, je stanovanje zelo funkcionalno in korektno projektirano. Kljub temu, da je lokacija precej proč od centra, so povezave javnega prevoza zelo dobre, in je, pravzaprav, lokacija razmeroma solidna.

Ti trije primeri stanovanj niso splošno pravilo ponudbe na trgu, so prej pozitivne izjeme. Treba se je precej potruditi, da najdemo dokaj primerno stanovanje znotraj ocenjene vrednosti investicije – 200,000 €. Večinoma so za to vrednost in velikost na voljo starejša stanovanja v blokih, ki so praviloma na dobrih lokacijah in po svoji funkcionalni zasnovi dobra, vendar zelo slabo (ali skoraj nič) vzdrževana, zato so potrebna resnih investicij. Drugače rečeno, ta stanovanja so danes krepko precenjena, hkrati pa so prav mlade družine primorane v njihov nakup; zaradi majhnega lastnega kapitala in šibke kreditne sposobnosti.

Morda je alternativa nakupu najem? Načeloma ja, vendar je cena najema v povprečju 10 €/ m² /mesec oziroma bi za stanovanje, ki ga iščemo morali zapraviti med 700 in 900 €/ mesec, kar je višje od anuitete kredita za odplačilo nakupa taistega stanovanja. Zato bi marsikatera družina raje ostala v manjšem stanovanju in počakala na svojo priložnost za nakup, kot da bi najela ustrezno nepremičnino.

Prav na tej točki bi se marsikdo vprašal: kaj pa, če grem 20 km iz Ljubljane in si za podoben denar zgradim hišo – tako željene slovenske sanje? Ja, pravzaprav bi lahko. V okolici Borovnice (ali podobnih naseljih) je mogoče najti 700 m² veliko, zazidljivo parcelo za približno 35,000 € (https://www.nepremicnine.net/oglasi-prodaja/borovnica-posest_5579528/). Če se na njej zgradi, na primer Lumarjeva montažna hiša Domus 122 (http://www.lumar.si/hisa.asp?ID=95) na ključ, v pasivnem standardu za 150,000 €, skupaj z vsemi drugimi stroški (parcela, komunalni prispevek, temeljna plošča, hiša, ureditev okolice ipd.) bi celotna investicija znesla okoli 220,000 € (brez subvencij Eko sklada). Ko bi bila ta naložba zaključena, bi za marsikaterega Slovenca to obenem pomenilo uresničitev »slovenskih sanj«. Vendar s takšnim reševanjem stanovanjskega vprašanja generiramo nadaljnjo razpršeno poseljenost ter s tem povezane infrastrukturne in podobne težave, ki so težko rešljive.

Marsikomu zaradi pomanjkanja lastnega kapitala ali kreditne nesposobnosti omenjene rešitve niso dostopne. Zato se ustanavljajo skladi, zadruge in druge stanovanjske sheme, ki na kakovosten in finančno ustrezen način zagotavljajo primerno bivalno okolje znotraj urbanih območij po najemniški shemi, ki se je edina izkazala kot ustrezna. A le v trdni korelaciji s funkcionalnim potrebami uporabnikov ter njihovimi finančnimi zmožnostmi. Tako delujočih shem v Sloveniji še ni, v svetu pa so zelo razvite in uresničujejo načrtovane stanovanjske rešitve …

Srđan Nađ & Urška Podlogar Kos

[1] V osrednjeslovenski regiji je povprečna neto plača za 10 % višja od slovenskega povprečja.

[2] http://drugg.fgg.uni-lj.si/597/1/GEU_0690_Polajnar.pdf

[3] Energijski razred je B1 (od 15 do 25 kWh/m2a).

https://outsider.si/kontakt/