V prejšnji kolumni z naslovom »Kako rešiti problem previsokih cen nepremičnin« sem opisal nekaj škodljivih učinkov nepremičninskega balona z ekonomskega, sociološkega in okoljskega vidika. Na koncu sem utemeljil, da je znižanje cen nepremičnin moč doseči predvsem z izrazitim povečanjem novih stanovanj v mestih, ne pa z omejevanjem najemnin, prepovedjo kratkoročnega oddajanja, javnimi najemnimi stanovanji in podobnimi etatističnimi ukrepi. V tej kolumni želim na kratko predstaviti svoje ideje o nepremičninskem davku, ki bi bil lahko učinkovit komplement spodbujanju ponudbe nepremičnin.

Takoj na začetku bi rad poudaril, da novi nepremičninski davek, ne glede na to, kako optimalno bi bil zasnovan, ne more sam razrešiti problema visokih cen nepremičnin. Njegovo komplementarnost vidim predvsem v dvojem: prvič, lahko bi dodatno spodbujal prostorsko učinkovito gradnjo, in drugič, z dodatnimi davčnimi prihodki bi lahko v istem obsegu znižali ekonomsko škodljive davke na delo in davek na dohodek pravnih oseb.

Najprej si poglejmo nekaj osnov ekonomike nepremičninskega davka. Zakaj je smiselno obdavčevati nepremičnine in kaj dejansko obdavčujemo s tem davkom? Davek na vrednost zemljišča za razliko od večine ostalih davkov obdavčuje rente in ne povzroča ekonomskih distorzij v obliki zmanjšanja ponudbe in spodbud za ekonomsko aktivnost. Ko obdavčimo zemljišča, se ponudba teh ne zmanjša, saj je cenovna elastičnost ponudbe enaka nič ali pa je izredno nizka. Ko pa obdavčimo delo ali dohodek podjetnika (dobiček), zmanjšamo ponudbo teh storitev na trgu, ker je ponudba teh proizvodnih dejavnikov bolj elastična od fiksne ponudbe zemljišč. Davek na zemljišča zniža samo rente lastnikom, davek na delo pa zniža neto plače ter hkrati poveča stroške podjetjem.

Nepremičnine so rivalska dobrina s pozitivnimi eksternalijami na druge nepremičnine v okolici. Njihova rivalskost je v tem, da na istem mestu ne moremo graditi druge nepremičnine. Pozitivne eksternalije pa nastanejo zato, ker vsaka dodatna nepremičnina v aglomeraciji na primer poveča trg dela, poveča povpraševanje, izboljša dostopnost določenih storitev, poveča produktivnost, zniža transakcijske stroške, omogoča boljše izkoriščanje ekonomij obsega. Aglomeracijske eksternalije skratka povečajo vrednost obstoječim nepremičninam, kar se odrazi tudi na višji tržni vrednosti zemljišč in nepremičnin. Takšna rast vrednosti ne izhaja iz investicij lastnika vanjo – v tem primeru bi bil davek škodljiv, saj bi zmanjšal spodbude za investicije in izboljšave nepremičnine. Rast vrednosti je popolnoma eksterna, zato ustrezno zasnovan nepremičninski davek ne zmanjša spodbud lastnikom.

Ekonomska teorija tudi pravi, da je bolj smiselno obdavčevati potrošnjo, ne pa investicij in dela. Tudi s tega vidika je uvedba nepremičninskega davka in sorazmerno znižanje davkov na delo in dohodke pravnih oseb po Paretovem načelu. Lastništvo nepremičnine v primeru oddajanja na trgu ustvarja dohodke v obliki najemnine, v primeru lastne uporabe pa gre prav tako za potrošnjo storitve in implicitno izplačilo najemnine lastnika samemu sebi. Primeren davek bi lahko bolj izenačil sedaj neenako davčno obravnavo potrošnje iste storitve med lastniki in najemniki.

Nenazadnje morajo davki odražati tudi, kaj družba ceni in kaj je nezaželeno. Nižja stopnja DDV se uporablja na primer za hrano, zdravila, vstopnice za opero in knjige, ker je to v naši družbi cenjeno, četudi bi bilo s pozitivističnega ekonomskega vidika smiselno, da so te dobrine obdavčene po višjih stopnjah, saj je njihova cenovna elastičnost povpraševanja nizka. Nič ne bi bilo narobe, če bi z višjimi nepremičninskimi davki in nižjimi davki na dohodke pravnih oseb sporočali, da cenimo rentnike manj kot podjetnike na konkurenčnih trgih, investicije v izobrazbo in podjetja bolj kot investicije v zidove ter delo bolj kot potrošnjo.

Kako naj bo torej zasnovan nepremičninski davek? Naslavljati mora naslednje tri cilje: obdavčenje rent na lastništvo zazidljivih zemljišč, obdavčenje implicitnih najemnin in progresivnost. Za razumevanje, kako obdavčiti zemljišča in nepremičnine, je potrebno jasno razlikovati med naslednjimi koncepti: i) zemljišča, bodisi v uporabi za stanovanjsko bodisi za poslovno rabo, lahko obdavčimo po arbitrarni stopnji zaradi ekonomske učinkovitosti in odsotnosti vpliva na ekonomsko obnašanje lastnikov; ii) poslovne nepremičnine so input v proizvodni proces, zato ne bi smele biti obdavčene; iii) prebivanje v lastni nepremičnini združuje tako elemente potrošnje kot tudi investicij, zato mora nepremičninski davek upoštevati obe plati; iv) prebivanje v najeti nepremičnini je z vidika lastnika investicija, z vidika najemojemalca pa potrošna dobrina, smiselno pa jo je obdavčiti čim bolj podobno kot prebivanje v lastni nepremičnini.

Obdavčitev vrednosti zemljišč bi nadomestila obstoječe nadomestilo za uporabo stavbnih zemljišč, ki je v sedanji formi katastrofalno zasnovan. Razlikuje se namreč od občine do občine, obdavčuje površino stavb na zemljišču namesto celotnega zemljišča in omogoča izsiljevanje lokalnih politikov glede višine nadomestila. Obdavčena bi morala biti celotna bruto površina zazidljivega zemljišča, ne glede na to, ali je pozidano ali ne in ne glede na to, za kakšen namen se uporablja (poslovni ali stanovanjski). Osnova za določitev davka bi morala biti aktualna cena zemljišč na lokalnem področju, ki odseva relativno redkost in delno upošteva prej omenjene eksternalije aglomeracije.

Obdavčitev vrednosti nepremičnin bi temeljila na neto stanovanjski površini, pomnoženi s faktorjem, ki izraža vrednost nepremičnine. Granularnost tega faktorja ni bistvena, lahko zavzema samo malo število diskretnih vrednosti in ni odvisen od tržne vrednosti nepremičnine. Na ta način ne bi odvračal lastnikov k investicijam v izboljšanje nepremičnine v izogib višjim davkom. Progresivnost bi lahko dosegli tako, da se za vsakega davčnega rezidenta zniža davčna osnova za na primer 30 m². V tem primeru 4-članska družina v stanovanju ali hiši s 120 m² površine ne bi plačala tega dela nepremičninskega davka. Če pa bi poleg tega posedovali še eno stanovanje ali vikend, bi plačali davek glede na skupno površino nad 120 m². Davek od dohodka od oddajanja premoženja bi bil v tem primeru nepotreben in zato odpravljen. Prav tako bi morali odpraviti davek na promet nepremičnin, saj je transakcijski in zato ekonomsko škodljiv, ker zmanjšuje število transakcij na trgu.

Opisani nepremičninski davek bi spodbujal učinkovito gradnjo, saj bi pospešil nujno potrebno gentrifikacijo v mestih, kjer imamo ogromno starih nizkih gradenj na velikih parcelah, ki bi se tako pozidale v 4- do 5-nadstropne stanovanjske stavbe s poslovnimi prostori v pritličju. Mestna parkirišča na prostem in trgovine, kot so nedavno zgrajeni Spar na Tržaški ali Lidl na Vojkovi, bi se pozidali v stavbe, kot so Center Šumi na Slovenski: z Lidlom v suterenu, podzemnimi parkirišči in stanovanjskim delom v zgornjih etažah. Spodbudili bi tudi realokacijo nepremičnin, tako da bi manjša gospodinjstva živela v manjših nepremičninah, številčnejša pa v večjih. Mlade družine bi namesto širitve naselij z novogradnjami ekstenzivno navzven na kmetijske površine rajši obnavljala na pol prazne obstoječe hiše, starejši pa bi se lahko preselili v manjše nepremičnine bližje storitvam, ki jih kot starejši občani potrebujejo.

Seveda se zavedam, da so to zgolj utopične ideje. Ko sem kot član kabineta na Ministrstvu za finance sodeloval pri idejni zasnovi reforme nepremičninskega davka, smo neprestano doživljali pritiske z vseh strani in lobiranje, da se na področju obdavčevanja nepremičnin ne bi kaj spremenilo. Že oče ekonomije Adam Smith je zapisal: »Lastniki, kot vsi drugi ljudje, radi žanjejo tam, kjer niso nikoli sejali, in zahtevajo rento tudi za naravne darove zemlje.«

Napisal: Anže Burger

Naslovna slika:  Ravnikarjevi bloki v Novi Gorici, 1950, hrani Goriški muzej

*

Vsebine, ki jih objavljamo na spletu, so drugačne od vsebin v tiskani reviji. Revija in splet imata ločeni uredniški zasnovi. Z naročilom revije podprete oboje, spletne in tiskane vsebine, in omogočite Outsiderjevo ustvarjanje na različnih kanalih. 

Naročite se lahko v spletni trgovini ali pa nam pišite na: [email protected]

Hvala!