Pred dvema mesecema se je na ljubljanskem nepremičninskem trgu zgodila presenetljiva stvar – Stanovanjski sklad RS je objavil razpis za dolgoročni najem 102 novozgrajenih stanovanj. V stanovanjskem sosedstvu Zeleni gaj v Ljubljani so zgradili štiri nove bloke stanovanj za najem, v skladu s stanovanjskim programom iz leta 2015, v katerem je zapisano, da je poslanstvo stanovanjskega sklada gradnja stanovanj za najemniški trg. V tokratnem razpisu ni šlo za najem stanovanj z neprofitno najemnino, temveč za najem s stroškovno najemnino,[1] ki je v drugih evropskih okoljih dobro znana. Glede na to, da so prebivalcem Ljubljane tokrat ponudili stanovanja z drugačnim obračunom najemnine, se mnogim zastavlja vprašanje, ali tovrstna oblika najema res pomeni dolgoročno stanovanjsko rešitev ali pa je to zgolj začasna rešitev. Ali morda v pogovoru o stanju na nepremičninskem trgu preveč pozornosti namenjamo ceni nakupa, hkrati pa pozabljamo na drugačne možnosti reševanja stanovanjskega vprašanja? V slovenskem prostoru vlada miselnost, da je nepremičnino neumno najemati, če jo je mogoče kupiti, češ da s takšno potezo denar vsaj nekam »pametno« naložiš. Pa je res tako?

Ker splošna slovenska miselnost pravi, da je bivanje v najemu samo potrata denarja, v tujini pa pogosto prakticirajo prav najem, je padla odločitev, da zberemo številke in pregledamo, ali je trenutni najem v primerjavi z nakupom res zapravljanje denarja.[2] Odgovor na to vprašanje je trenutno, predvsem za mlado generacijo, bolj pomemben kot pa razpravljanje, ali so Fužine za bivanje prijetnejše kot Šiška.

Če se postavimo v položaj para, ki ima redne mesečne prihodke v višini povprečne slovenske plače (skupen znesek 2.300 €), nekaj podedovanega in prihranjenega denarja (na primer 48.000 €) ter lahko na banki zaprosi za kredit z odplačilno dobo dvajset let, lahko rečemo, da bi mu uspelo kupiti stanovanje v vrednosti ok. 150.000 €.

Za ta znesek je v Ljubljani trenutno mogoče kupiti ok. 50 m2 veliko stanovanje, kot je tole. Stanovanje je v solidnem stanju in je glede na svojo starost (leto zgraditve 1963) zgledno vzdrževano ter leži v solidni soseski z dobro dostopnostjo centralnih storitvenih dejavnosti in javnega prevoza, kar morda zmanjša eksterne stroške bivanja in omogoči prihranek časa. Za parkiranje avta se uporablja parkirišče na prostem ob bloku. Torej tipično stanovanje iz druge polovice prejšnjega stoletja, za katero bi skupaj s posredniško provizijo odšteli ok. 149.038 €.

Ker se cene nepremičnin na letni ravni zvišujejo v povprečju za 2,91 %,[3] je mogoče pričakovati, da bo prodajna vrednost stanovanja mladega para višja od nakupne, pri čemer ne smemo pozabiti, da bo po 20 letih lastništva stanovanje staro 74 let in bo imelo s tem znižano vrednost (1 %[4] na letni ravni). Po dvajsetih letih od nakupa rabljenega stanovanja bi to po statistični oceni doseglo vrednost 212.185 €. Po prodaji in dvajsetletnem lastništvu starega stanovanja bi njihov kapital znašal ok. 210.745 €.

Če bi se par odločil za najem novega stanovanja primerljive velikosti pri SSRS ali na prostem najemniškem trgu za ok. 440 € na mesec, podedovani oziroma prihranjeni denar (48.000 €) pa bi pametno vlagal v različne finančne produkte, pri katerih bi bila povprečna letna donosnost 6 %,[5] bi si ta denar po dvajsetih letih oplemenitil za 220.046 €.

Če obe varianti, nakup in najem, primerjamo, pridemo do presenetljivega zaključka, in sicer da bi z dvajsetletnim najemom in preostankom denarja, vloženim v različne finančne produkte, ustvarili večji kapital kot z nakupom starega stanovanja po dvajsetletnem lastništvu. Konkretna razlika pri teh zneskih je 54.301 €. Končna ugotovitev hipotetičnega izračuna je, da se v tem primeru najem bolj splača kot nakup!

Presenetljivo, mar ne?

V dodaten razmislek lahko navržemo še dejstvo, da je pri najemu stanovanja znesek prihranjenih in podedovanih sredstev (48.000 €) vedno na voljo in ga je mogoče vsakokrat prenameniti za kakršnokoli drugo rabo, morda za premostitev kakih finančnih težav ali drugo obliko naložbe. Pri kreditu pa lahko v primeru izgube službe ali občutnejšega dviga obrestne mere nastane ogromna finančna stiska.

Zato je treba pohvaliti prve poskuse SSRS za vzpostavitev sistema najemniških stanovanj, tako kot je to že praksa drugje v Evropi. Dokler pa najemniški sistem v skladih ne bo dovolj razvit, da bi bilo mogoče hitro in preprosto zamenjati stanovanje glede na različne življenjske situacije, bo najem za večino po vsej verjetnosti pomenil zasilni in začasen izhod. Številke so lepo pokazale, da je najem realna alternativa nakupu, še posebej zdaj, ko nepremičnine dosegajo visoke vrednosti. Zato je nujno, da vsi razčistimo, kaj se nam v določenem trenutku najbolj izplača. Za izboljšanje stanovanjskih razmer v državi pa je treba vztrajati v razvoju sistema najemniških stanovanj.

Pišeta: Srđan Nađ, Urška Podlogar Kos

[1] Stroškovna najemnina izhaja iz višine amortizacije nepremičnine in rednih vzdrževalnih stroškov za določeno časovno obdobje. V razpisu je stroškovna najemnina znašala 6,5 €/m²/mesec.

[2] Za primerjalni izračun sta bili izbrani podobni stanovanji, z upoštevanjem vseh stroškov in drugih parametrov razen inflacije, ki ima enoten vpliv na vsakršno dogajanje.

[3] Analiza letnih poročil SLONEP za povprečno ceno kvadratnega metra stanovanja v Ljubljani za obdobje 1997—2017.

[4] Polajnar, M., 2006. Vpliv starosti in vzdrževanosti stavbe in stanovanja na vrednost stanovanja, diplomsko delo, Ljubljana, Fakulteta za gradbeništvo in geodezijo.

[5] Pričakovani letni donos za mešane uravnotežene sklade – Triglav Skladi (http://www.triglavskladi.si/o-skladih/nalozbena-politika-vrste-skladov).

5 misli na “Nakup ali najem stanovanja v Ljubljani?

  1. tale prispevek…ne vem koliko odstotkov prebivalstva v Sloveniji podeduje 4oK eur, jaz vem, da jih nisem. Špekuliranje na trgu vrednostnih papirjev? Golob na strehi.
    Jaz sem zase pač izračunala svojo kalkulacijo, v desetih letih bi za najem plačala 60K. Od tega nimam nič. Če raje dam malo več, in živim “na svojem”, poleg tega pa imam nek resurs, da nekaj prodam če “zagusti”….mislim,… kje je kalkulacija? Tale prispevek ima pač svoje gospodarske namene…drugače pa, sem tudi jaz svoj čas oddajala…tako, da poznam, obe plati, najemodajalske in najemniške…

    1. V Sloveniji so pravila glede najema in oddaje stanovanj zelo ohlapna. Če bi se to področje dobro premislilo in uredilo, bi bilo drugače. Na Dunaju recimo, ko imaš enkrat podpisano dolgoročno najemno pogodbo, je najemodajalec ne more prekiniti. Najemnino lahko poviša 1x na dve leti za točno določeno stopnjo, ki jo izračuna mesto in temelji na inflaciji, itd. Ti dvigi najemnine so običajno minimalni (10 eur na dve leti). Obstajajo primeri, ko nekdo plačuje za današnje razmere zelo nizko najemno (200 eur na mesec za 80 kvadratnih metrov), ker stnovanje najemajo že desetletja, njegov sosed pa za enako stanovanje plačuje cca 800 eur.

  2. Tudi predpostavka o 48 tisoč podedovanega denarja je kar visoka – v praksi podedujemo kaj šele po starših (nekaj tudi po starih starših ampak bi morali imeti ogromno maso denarja, da jo razdelijo med vse potomce), kar se ponavadi še ne zgodi pri 30-ih ko kupujemo stanovanje…Večina ljudi ima kar težave zbrati že 20-30 tisoč evrov za polog, kaj šele da ima privarčevan tak znesek (pa govorim tudi o tistih, ki imajo nadpovprečne dohodke, o tistih s podpovprečnimi sploh ni debate), saj imajo ogromno drugih stroškov (avto, družina…). Bolj se bojim tudi kaj bo z najemniki, ko bodo stari enkrat 60-70 let in pokojnine skoraj ne bo, za večje varčevanje pa je potrebna disciplina (ki je pogosto ni), najemnino pa bo potrebno plačevati do konca življenja in tudi naši otroci ali vnuki ne bodo podedovali nič za nami…Če sploh izpustimo ta del, da si najemniškega stanovanje nikoli ne moremo zares dolgoročno urediti, ker tega ne pusti lastnik ali pa strošek ni smiseln, ker nas lahko vedno postavijo na cesto..

  3. Se strinjam s Petrom D. v razmislek pa še kakšno stanovanje dobiš za 400€ najemnine…mogoče 40m2 in v zelo slabem stanju, plus tega da ti vsake dve leti hočejo lastniki stanovanja zvišati najemnino….Pa koliko slovencov ima povprečno plačo?

  4. Kateri so ti različni finančni produkti? Delnice NKBM, Forex, kriptovalute,…?

    Razmislite kaj se vam res bolj splača. Imeti svoje, 50 kvadratov veliko stanovanje, kjer plačujete samo tekoče stroške in vzdrževanje za svoje stanovanje, ali pa špekuliranje na finančnih trgih in plačevanje najemnine 400€ na mesec? Pri čemer najeto stanovanje nikoli ne bo vaše. O zanesljivostih finančnih produktov pa kdaj drugič…

Dodaj odgovor

Vaš e-naslov ne bo objavljen. * označuje zahtevana polja