Pred dvema mesecema se je na ljubljanskem nepremičninskem trgu zgodila presenetljiva stvar – Stanovanjski sklad RS je objavil razpis za dolgoročni najem 102 novozgrajenih stanovanj. V stanovanjskem sosedstvu Zeleni gaj v Ljubljani so zgradili štiri nove bloke stanovanj za najem, v skladu s stanovanjskim programom iz leta 2015, v katerem je zapisano, da je poslanstvo stanovanjskega sklada gradnja stanovanj za najemniški trg. V tokratnem razpisu ni šlo za najem stanovanj z neprofitno najemnino, temveč za najem s stroškovno najemnino,[1] ki je v drugih evropskih okoljih dobro znana. Glede na to, da so prebivalcem Ljubljane tokrat ponudili stanovanja z drugačnim obračunom najemnine, se mnogim zastavlja vprašanje, ali tovrstna oblika najema res pomeni dolgoročno stanovanjsko rešitev ali pa je to zgolj začasna rešitev. Ali morda v pogovoru o stanju na nepremičninskem trgu preveč pozornosti namenjamo ceni nakupa, hkrati pa pozabljamo na drugačne možnosti reševanja stanovanjskega vprašanja? V slovenskem prostoru vlada miselnost, da je nepremičnino neumno najemati, če jo je mogoče kupiti, češ da s takšno potezo denar vsaj nekam »pametno« naložiš. Pa je res tako?

Ker splošna slovenska miselnost pravi, da je bivanje v najemu samo potrata denarja, v tujini pa pogosto prakticirajo prav najem, je padla odločitev, da zberemo številke in pregledamo, ali je trenutni najem v primerjavi z nakupom res zapravljanje denarja.[2] Odgovor na to vprašanje je trenutno, predvsem za mlado generacijo, bolj pomemben kot pa razpravljanje, ali so Fužine za bivanje prijetnejše kot Šiška.

…

Če se postavimo v položaj para, ki ima redne mesečne prihodke v višini povprečne slovenske plače (skupen znesek 2.300 €), nekaj podedovanega in prihranjenega denarja (na primer 48.000 €) ter lahko na banki zaprosi za kredit z odplačilno dobo dvajset let, lahko rečemo, da bi mu uspelo kupiti stanovanje v vrednosti ok. 150.000 €.

Za ta znesek je v Ljubljani trenutno mogoče kupiti ok. 50 m² veliko stanovanje, kot je tole. Stanovanje je v solidnem stanju in je glede na svojo starost (leto zgraditve 1963) zgledno vzdrževano ter leži v solidni soseski z dobro dostopnostjo centralnih storitvenih dejavnosti in javnega prevoza, kar morda zmanjša eksterne stroške bivanja in omogoči prihranek časa. Za parkiranje avta se uporablja parkirišče na prostem ob bloku. Torej tipično stanovanje iz druge polovice prejšnjega stoletja, za katero bi skupaj s posredniško provizijo odšteli ok. 149.038 €.

Ker se cene nepremičnin na letni ravni zvišujejo v povprečju za 2,91 %,[3] je mogoče pričakovati, da bo prodajna vrednost stanovanja mladega para višja od nakupne, pri čemer ne smemo pozabiti, da bo po 20 letih lastništva stanovanje staro 74 let in bo imelo s tem znižano vrednost (1 %[4] na letni ravni). Po dvajsetih letih od nakupa rabljenega stanovanja bi to po statistični oceni doseglo vrednost 212.185 €. Po prodaji in dvajsetletnem lastništvu starega stanovanja bi njihov kapital znašal ok. 210.745 €.

…

Če bi se par odločil za najem novega stanovanja primerljive velikosti pri SSRS ali na prostem najemniškem trgu za ok. 440 € na mesec, podedovani oziroma prihranjeni denar (48.000 €) pa bi pametno vlagal v različne finančne produkte, pri katerih bi bila povprečna letna donosnost 6 %,[5] bi si ta denar po dvajsetih letih oplemenitil za 220.046 €.

Če obe varianti, nakup in najem, primerjamo, pridemo do presenetljivega zaključka, in sicer da bi z dvajsetletnim najemom in preostankom denarja, vloženim v različne finančne produkte, ustvarili večji kapital kot z nakupom starega stanovanja po dvajsetletnem lastništvu. Konkretna razlika pri teh zneskih je 54.301 €. Končna ugotovitev hipotetičnega izračuna je, da se v tem primeru najem bolj splača kot nakup!

Presenetljivo, mar ne?

V dodaten razmislek lahko navržemo še dejstvo, da je pri najemu stanovanja znesek prihranjenih in podedovanih sredstev (48.000 €) vedno na voljo in ga je mogoče vsakokrat prenameniti za kakršnokoli drugo rabo, morda za premostitev kakih finančnih težav ali drugo obliko naložbe. Pri kreditu pa lahko v primeru izgube službe ali občutnejšega dviga obrestne mere nastane ogromna finančna stiska.

Zato je treba pohvaliti prve poskuse SSRS za vzpostavitev sistema najemniških stanovanj, tako kot je to že praksa drugje v Evropi. Dokler pa najemniški sistem v skladih ne bo dovolj razvit, da bi bilo mogoče hitro in preprosto zamenjati stanovanje glede na različne življenjske situacije, bo najem za večino po vsej verjetnosti pomenil zasilni in začasen izhod. Številke so lepo pokazale, da je najem realna alternativa nakupu, še posebej zdaj, ko nepremičnine dosegajo visoke vrednosti. Zato je nujno, da vsi razčistimo, kaj se nam v določenem trenutku najbolj izplača. Za izboljšanje stanovanjskih razmer v državi pa je treba vztrajati v razvoju sistema najemniških stanovanj.

Pišeta: Srđan Nađ, Urška Podlogar Kos

[1] Stroškovna najemnina izhaja iz višine amortizacije nepremičnine in rednih vzdrževalnih stroškov za določeno časovno obdobje. V razpisu je stroškovna najemnina znašala 6,5 €/m²/mesec.

[2] Za primerjalni izračun sta bili izbrani podobni stanovanji, z upoštevanjem vseh stroškov in drugih parametrov razen inflacije, ki ima enoten vpliv na vsakršno dogajanje.

[3] Analiza letnih poročil SLONEP za povprečno ceno kvadratnega metra stanovanja v Ljubljani za obdobje 1997—2017.

[4] Polajnar, M., 2006. Vpliv starosti in vzdrževanosti stavbe in stanovanja na vrednost stanovanja, diplomsko delo, Ljubljana, Fakulteta za gradbeništvo in geodezijo.

[5] Pričakovani letni donos za mešane uravnotežene sklade – Triglav Skladi (http://www.triglavskladi.si/o-skladih/nalozbena-politika-vrste-skladov).